창원지방법원 2024타경3363. 명서동 파트너빌 1동 3층 301호입니다. 등기상 현재 소유자는 안현옥이고, 말소기준권리는 2015.08.18 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 2023.12.19 창원시 압류와 2024.05.24 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격 이력은 단순하지 않습니다. 감정가 440,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,090,000원, 감정가의 12.29%입니다. 이 비율만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 공부상 용도가 위락시설(단란주점)이고 현황조사상 공실이어서, 반복 유찰이 이용성과 환금성 점검 필요성을 강하게 보여주는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3363 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 우곡로 211, 1동 3층301호 (명서동,파트너빌) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 위락시설(단란주점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 안현옥 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 54,090,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 603,118,498원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기부에는 2015.08.18 주식회사경남프뢰벨 명의 전세권 100,000,000원이 설정됐지만, 2019.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 동창원농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 창원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 7회 유찰 — 낮아진 최저가보다 이유 확인이 먼저
현재 회차는 감정가 440,000,000원의 12.29%인 54,090,000원입니다. 8회 유찰 시 37,863,000원, 9회 유찰 시 26,504,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,373,620원 |
| 2. 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 780,000,000원 | 52,716,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,090,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 780,000,000원 중 52,716,380원이 배당되고 727,283,620원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서상 공부 용도는 위락시설(단란주점)이며, 현황조사서상 공실입니다.
- 주위환경. 명곡광장 남서측 인근으로 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대 및 상업지대입니다.
- 교통. 인근 도로여건 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 중로, 북동측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)입니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생시설·급배수설비·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 위락시설(단란주점)이라는 점을 전제로 실제 사용 가능 범위와 향후 활용 방안을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사상 공실이므로 내부 상태와 관리 상태를 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 12.29%까지 내려온 가격만 보지 말고, 반복 유찰의 원인이 이용성·수요·환금성과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 9번 동창원농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 압류·경매개시결정이 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 과거 전세권. 주식회사경남프뢰벨 전세권 100,000,000원은 2019.08.20 해지로 말소된 상태입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당이 커도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 7회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.08.18 동창원농업협동조합 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 이용성과 환금성입니다. 감정가 440,000,000원에서 7회 유찰돼 54,090,000원까지 내려왔지만, 공부상 위락시설(단란주점)·현황 공실이라는 특성이 분명합니다. 따라서 이 물건은 “가격이 많이 내려왔다”보다 “왜 7회 유찰됐는가”를 확인해야 하는 사건입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 반복 유찰과 특수한 용도를 감안하면 종합 판단은 C가 적절합니다.
