창원지방법원 2024타경4373. 창원 성산구 중앙동 삼일상가 지하층 19호입니다. 감정평가 요항상 집합건축물대장상 이용상태는 근린생활시설이고, 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지입니다. 겉으로는 4,200만원 감정 물건이 8회 유찰되어 361만3,000원까지 떨어진 ‘초저가’처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현황의 핵심은 인접 호실과 일체로 이용 중이라는 점, 그리고 임차인 최길용의 전입신고일·확정일자 미상입니다.
권리만 보면 말소기준은 1999.07.02 접수된 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 등기부가 아니라 점유와 주민등록·사업자등록 등으로 판단해야 하므로, 전입신고일 미상인 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 단정하면 위험합니다. 이 물건의 결론은 권리상 말소 구조는 단순하나, 점유·명도·호실 경계 확인 없이는 낮은 가격도 메리트로 확정할 수 없다입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층19호 (중앙동, 삼일상가) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층 19호 · 집합건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유자 | 서성기 (2015.04.02 소유권이전 · 거래가액 37,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 3,613,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 14,164,066원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 인접 호실과 일체로 이용 중임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만, 뒤 권리는 소멸
말소기준은 1999.07.02 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 근저당권, 2024.07.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 말소 구조가 깨끗하다는 것과 실제 점유 리스크가 없다는 것은 다릅니다. 이 사건에는 임차인 1명이 확인되고, 전입신고일이 미상입니다.
② 임차인·점유 — “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최길용 | 미상 | 2,000,000원 / 100,000원 | 2024.10.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고 표시는 없으므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 최길용은 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금 2,000,000원은 현재 최저매각가 3,613,000원보다 작지만, 전입·사업자등록·점유 개시 시점에 따라 명도와 배당, 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,034원 | 약 매각가의 12.9% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 260,000,000원 | 3,147,966원 | 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 기인수 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 260,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 삼일종합상가번영회 | 17,543,600원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 19,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 370,300,261원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 297,160,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 297,160,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 267,829,504원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 주식회사경남은행 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 동창원농업협동조합 | 30,408,957원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 총 채권액 2,119,902,322원 중 예상배당은 3,147,966원뿐이고, 미배당은 2,116,754,356원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 임차인의 전입·확정일자 미상 위험은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무·위락시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 슬래브즙 4층 건물 중 지하층 19호입니다. 내벽·천장은 폐문 상태로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지로, 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 속합니다. 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 주의. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 인접 호실과 일체로 이용 중인 상태로 탐문되었습니다. 위치확인은 상가에 부착된 지하평면도 및 탐문에 의한 것이므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 지하층 19호가 인접 호실과 일체로 이용 중이라는 비고가 있습니다. 실제 출입구, 벽체, 점유 범위, 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 최길용의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 주민등록·사업자등록·계약서·점유 개시일을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 보증금 2,000,000원·월세 100,000원 임차인이 배당요구를 했습니다. 배당 여부와 별개로 점유 이전 협의 비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 지하 호실은 관리비·공용부분 비용이 문제가 될 수 있습니다. 삼일상가 관리주체에 장기 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8회 유찰로 현재 최저가가 감정가의 8.6%입니다. 재매각·임대·자체 사용 계획 없이 가격만 보고 들어가는 입찰은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 확인을 거쳐야 합니다.
맺으며 — “361만원”보다 중요한 것은 독립 사용 가능성
이 물건은 숫자로만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 4,200만원짜리가 8회 유찰되어 최저가 361만3,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 가격은 할인이라기보다 시장이 외면한 결과일 수 있습니다. 지하 근린생활시설, 인접 호실과 일체 이용, 임차인 전입·확정일자 미상이라는 변수를 해소해야 비로소 입찰가를 논할 수 있습니다. 권리상 말소 구조는 단순하지만, 실사용·명도·환금성은 어렵다. 이 사건은 가격이 아니라 현장 확인이 승부처입니다.
