창원지방법원 2024타경6676. 김해시 생림면 마사리 661-7의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 윤한검·제혜란으로 각 지분은 2분의 1입니다. 등기상 핵심 기준은 2023.09.25 설정된 김해축산업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 최희호 근저당권과 다수의 가압류·압류, 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리의 매수인 인수 위험은 낮습니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 지주영이 확인되고, 전입일은 1968.10.25, 사용 부분은 도로로 기록돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 기록만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없어, 실질취득액 판단의 첫 번째 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 마사리 661-7 · 경상남도 김해시 생림면 마사로473번길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 382.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 정방형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1997.12.02 · 난방·위생·급배수·태양열 설비 |
| 소유자 | 윤한검 2분의 1 · 제혜란 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,020,020원 / 87,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 111,866,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 건물 옥상의 태양열 설비 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2023.09.25 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며 제혜란이 채무자로 기재돼 있습니다. 2024.07.05 최희호의 100,000,000원 근저당권을 비롯해 이후 가압류·압류·가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 보증금 확인 전까지 실질취득액 미확정
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지주영 | 도로 | 1968.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자입니다. 전입일이 매우 이르지만 사용 부분은 도로로 기재돼 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력 有 또는 인수 0원으로 확정해 처리하는 것은 위험합니다. 배당모형의 매수인 인수액 0원은 확인된 금액만 반영된 값으로 보고, 실제 입찰 판단에서는 점유 범위와 임대차관계, 보증금 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 179,020,020원, 현재 최저매각가는 87,720,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 수준입니다. 다음 시나리오에는 3회 유찰 시 61,403,999원, 4회 유찰 시 42,982,799원이 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율처럼 해석할 수 없습니다. 더구나 지주영의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체도 확정되지 않습니다. 현재 회차가 감정가 49%라는 사실은 입찰 최저선일 뿐, 시세 대비 가격 메리트를 증명하는 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,960원 |
| 2. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 132,000,000원 | 85,741,040원 |
| 3. 근저당 · 최희호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 11,796,978원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 41,960,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 8,913,078원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 48,907,941원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 10,583,860원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 11,367,546원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드주식회사 | 55,972,162원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,260,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 18,269,143원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 23,035,102원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,720,000원 가정 시 채권자 총 배당은 85,741,040원, 채권자 미배당은 387,324,770원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 지주영의 보증금도 미상이므로 매수인 실질 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 생림면 마사리의 마사리 다목적 운동장 남동측 인근이며, 농경지·단독주택·근린공원이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 382.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 156,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1997.12.02입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비·매각범위. 난방·위생·급배수·태양열 설비가 있으며, 일괄매각 대상에는 제시외 건물 및 건물 옥상의 태양열 설비가 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지이고 주변에 농경지가 혼재하며 도로접면이 세로한면(불)인 만큼, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요와 현장 접근성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주영 점유관계 확인. 전입일 1968.10.25, 사용 부분 도로로 기록돼 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차 대상, 점유 범위, 보증금 존재 여부를 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액부터 확정. 현재 최저가 87,720,000원에 미확인 보증금 인수 가능성이 남아 있으므로, 보증금 확인 전에는 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
- 49% 할인 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 보지 마세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건이 확인되며, 당해세에 해당하면 배당 선순위 차감으로 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 범위 확인. 김해축산업협동조합 근저당권에는 마사리 661-7과 마사리 661-11 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 현장 대조. 제시외 건물과 옥상 태양열 설비가 포함되므로 현황과 감정평가 대상이 실제로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 표면적으로는 강한 할인폭이 먼저 보입니다. 감정가 179,020,020원에서 2회 유찰돼 최저가가 87,720,000원, 감정가 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 2023.09.25 김해축산업협동조합 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 핵심은 지주영의 점유관계입니다. 1968.10.25 전입으로 기록돼 있으면서 보증금과 확정일자가 미상이라, 현재 자료만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수 0원 역시 이 미상 보증금을 해결해 주는 숫자가 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 87,720,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
등기 후순위는 소멸하지만, 실질취득액은 미확정. 이 사건의 입찰 판단은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 점유자의 실제 임대차관계와 보증금을 확인할 수 있는가에 달려 있습니다.
