창원지방법원 2024타경6676. 김해시 생림면 마사리에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 1997.12.02. 사용승인된 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 주택이며, 제시외 건물과 옥상의 태양열 설비도 매각에 포함됩니다. 공유자는 윤한검과 제혜란으로, 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 신청채권자는 김해축산업협동조합이며 청구액은 111,866,497원입니다.
이 물건의 핵심은 가격 하락과 권리 위험을 구분하는 것입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 것은 사실이지만, 2023년 말소기준권리보다 앞선 전입 이력이 존재합니다. 특히 점유 대상이 도로로 기재되어 있어 실제 점유 범위와 법률관계를 따로 확인해야 합니다. 단순히 배당표의 매수인 인수액이 0원으로 계산되었다는 이유만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 마사리 661-7 도로명주소: 마사로473번길 21-5 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1997.12.02. |
| 토지 | 382.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 윤한검(공유지분 2분의 1), 제혜란(공유지분 2분의 1) |
| 감정가 | 179,020,020원 |
| 최저매각가 | 61,404,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 111,866,497원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 건물 옥상 태양열 설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 김해축산업협동조합 근저당
말소기준권리는 2023.09.25. 접수된 을구 10번 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며 채무자는 제혜란입니다. 이전에 설정되었던 생림농업협동조합·구포신용협동조합·경남은행의 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다.
말소기준 이후 최희호 근저당권(채권최고액 100,000,000원)을 비롯한 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 최희호 근저당권의 윤한검 지분에 관하여 경남신용보증재단과 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분이 기재되어 있습니다. 해당 가처분은 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 관련 소송 진행 및 말소 처리 여부는 입찰 전 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 점유자 분석 — 오래된 전입 이력, 보증금과 권원은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 지주영이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 1968.10.25.로, 말소기준권리 설정일인 2023.09.25.보다 앞섭니다. 다만 이용 현황은 도로로 기재되어 있으며, 보증금·확정일자·점유 부분과 임대차관계의 구체적인 내용이 확인되지 않습니다.
| 성명 | 이용 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지주영 | 도로 · 점유 부분 미상 | 1968.10.25. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 승계 여부 미확정 |
유효한 선순위 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인에게 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 반면 해당 점유가 법률상 보호되는 임대차에 해당하지 않는다면 판단은 달라집니다. 현재로서는 실질 인수액을 특정할 수 없습니다.
보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 향후 유효한 선순위 대항력과 보증금이 확인되고 그 보증금이 낙찰가보다 높다면, 배당받지 못한 보증금의 인수 여부에 따라 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가더라도 반드시 전체 취득비용이 내려가는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인 여부는 판단 보류
감정가 179,020,020원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 61,404,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 다만 단독주택과 토지는 건물 상태, 토지 형상, 진입도로 및 개별 이용 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 주변 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실제 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,404,000원 | 34.3% | 413,167,082원 | 점유자 관련 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 42,982,800원 | 24.01% | 431,256,700원 | 점유자 관련 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 30,087,959원 | 16.81% | 443,919,434원 | 점유자 관련 미확정 |
회차별 매각가격과 채권 미배당액은 예상 시나리오입니다. 매수인 인수액은 점유자의 법률관계가 확정되지 않아 별도 검토가 필요합니다. 채권자의 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,404,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 예상 배당가능액은 59,898,728원입니다. 이 금액은 김해축산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게는 배당 여력이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,505,272원 |
| 1. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 132,000,000원 | 59,898,728원 |
| 2. 근저당 · 최희호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 11,796,978원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 41,960,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 8,913,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 48,907,941원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 10,583,860원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대캐피탈 | 11,367,546원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 | 55,972,162원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,260,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 18,269,143원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 키움예스저축은행 | 23,035,102원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 473,065,810원 | 59,898,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 이용한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·미확인 점유자 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
국세 관련 압류 등이 기재되어 있고, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 따라서 현재 배당표는 확정 배당표가 아닙니다. 채권 미배당액 413,167,082원은 일반적인 후순위 채권의 부족분으로, 매수인이 이 금액을 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다. 별도로 선순위 점유자의 인수 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 김해시 생림면 마사리 소재 마사리 다목적 운동장 남동측 인근입니다. 주변은 농경지·단독주택·근린공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 실제 진입도로의 이용관계와 현장 접근성을 확인해야 합니다.
- 건물. 1997.12.02. 사용승인된 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 적벽돌붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 난방설비 및 위생·급배수설비가 구비되어 있으며 태양열 설비가 있습니다. 제시외 건물과 옥상 태양열 설비는 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 382.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 진입 및 도로 이용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 156,500원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현황과 실제 이용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 개별 단독주택·토지이므로 건물 상태, 진입도로, 토지 활용성에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 실제 환금성과 가격 경쟁력은 주변 유사 물건의 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 지주영의 권리 확인. 1968.10.25. 전입 이력과 현재 점유 상태, 임대차계약 존재 여부, 실제 점유 부분 및 보증금을 확인해야 합니다. 도로 이용으로 기재된 부분의 법률관계를 명확히 할 필요가 있습니다.
- 실질 인수액 재산정. 유효한 선순위 대항력 및 인수 대상 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 합산해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 인수액 미확정 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 매각범위 대조. 건물·토지 일괄매각과 제시외 건물 및 태양열 설비의 포함 범위를 확인하고, 공동담보로 기재된 마사리 661-7 및 661-11 토지와 실제 매각목록을 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당권 가처분 확인. 최희호 근저당권을 대상으로 하는 경남신용보증재단 및 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분에 대해 관련 소송 진행 및 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국세 등 압류와 관련한 교부청구액, 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상 미배당액을 매수인의 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 건물 실사. 벽돌조 단층 주택의 균열·누수·지붕·설비 상태, 태양열 설비의 작동 및 유지관리 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지 거래사례와 실제 수선비, 점유 정리비용 및 실질취득액을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 최신 사건 진행사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 실질취득가”
이 사건은 감정가 179,020,020원에서 3회 유찰되어 최저가가 61,404,000원까지 내려온 단독주택·토지입니다. 등기상 김해축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조는 비교적 분명하지만, 1968년 전입한 지주영의 점유 권원과 보증금이 미상이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다.
또한 도로 이용관계, 제시외 건물과 태양열 설비, 공동담보 토지의 매각 범위, 세금 관련 배당 변수도 살펴봐야 합니다. 특히 감정가 대비 큰 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 실제 시세와 매수인 인수액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
이 물건의 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 점유·인수 위험을 해소한 뒤의 실제 취득비용입니다. 선순위 점유관계와 매각범위를 먼저 확인하고, 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 재검토해야 합니다.
