창원지방법원 2024타경8092. 김해시 대청동 대암월드피아 7층 근린시설 사건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 감정 이용상태는 701호가 안마시술소 폐업 상태 및 일부 퓨전노래주점, 702호·703호가 ‘북치고장구치고’ 퓨전노래주점으로 조사됐습니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설이므로 감정가 대비 큰 할인율만으로 일반 주거물건처럼 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
등기 구조의 중심은 2012년 설정된 진영농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,014,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 7월에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준이 된 근저당권의 설정일 자체는 그대로입니다. 이후 제이비우리캐피탈·현대캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경8092 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문로 19, 7층701호 (대청동, 대암월드피아) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 701호 안마시술소 폐업 및 일부 퓨전노래주점 · 702호·703호 ‘북치고장구치고’ 퓨전노래주점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하3층 지상12층 · 대상 7층 |
| 소유자 | 김태영 · 2008.06.26 지분 3분의 1 취득 후 2016.03.03 및 2017.04.12 지분 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,402,000,000원 / 235,634,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진영농업협동조합 / 798,794,067원 |
| 말소기준권리 | 2012.07.10 진영농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,014,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
말소기준인 2012.07.10 근저당권 이후 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 49,553,898원, 현대캐피탈 주식회사 가압류 13,319,286원, 소상공인시장진흥공단 가압류 7,372,312원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.13 국민건강보험공단 압류는 2025.09.29 해제돼 등기상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 김동주와 천은자는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, ‘현재’는 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동주 | 전부 · 주거 | 2023.08.18 | 1,000 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 천은자 | 702,703호 전부 | 2024.07.12 | 5,000 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김동주의 전입일 2023.08.18과 천은자의 전입일 2024.07.12는 말소기준일 2012.07.10보다 뒤입니다. 따라서 이 두 사람은 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘현재’는 전입일뿐 아니라 보증금과 확정일자도 미상이라, 명도와 인수 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 해석 — ‘17%’ 숫자만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 235,634,000원으로 감정가 1,402,000,000원에서 5회 유찰된 감정가 17% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 164,943,800원, 7회 유찰 시 115,460,660원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 중심상업지역의 근린시설이고, 701호는 안마시술소 폐업 상태, 701호 일부와 702호·703호는 퓨전노래주점으로 이용되고 있습니다. 5회 유찰 자체가 높은 감정가 대비 할인율과 동시에 환금성·수요층 문제를 함께 보여주는 신호이므로, 감정가 대비 17%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,098,876원 |
| 2. 근저당 · 진영농업협동조합 | 1,014,000,000원 | 231,535,124원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 49,553,898원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,319,286원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,372,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,084,245,496원 중 231,535,124원이 배당되고, 미배당은 852,710,372원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 등이 미상인 점유자의 실제 권리관계가 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 남동측 인근, 중심상업지역 내 상가밀집지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측·남동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역에 속하며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,404.7㎡, 공시지가 2,120,000원/㎡, 평지의 세로장방형·중로각지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 임대상태. 701호 안마시술소는 폐업 상태로 임대 중이고, 701호 일부와 702호·703호는 퓨전노래주점으로 임대 중인 것으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자부터 확인. ‘현재’의 전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본, 주민등록 전입관계 등을 통해 확인해야 합니다.
- 701·702·703호 점유관계 대조. 감정 이용상태와 임차인별 점유 부분이 서로 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업·시설 상태 확인. 안마시술소 폐업 부분과 퓨전노래주점 사용 부분의 내부 상태, 시설 철거 또는 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 할인율보다 장기간 유찰을 만든 상업용 수요·공실·명도·임대조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.21 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 경매절차상 채권관계를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 입찰 전 매각목록과 현황을 대조해 일괄매각 대상 전체를 정확히 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 1,402,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 235,634,000원까지 내려온 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 상업용 근린시설·5회 유찰·복수 호실 일괄매각· 임대내역 일부 미상이라는 환금성 요인을 함께 봐야 합니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준은 명확하고 후순위 가압류도 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 승부처는 ‘현재’ 점유자입니다. 김동주와 천은자는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, ‘현재’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 임차관계를 확인하기 전까지는 인수 0원과 실질취득가를 확정할 수 없는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
