창원지방법원 2024타경105634. 사건상 용도는 대지·토지이며 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설(음식점)과 화장실로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물 2-1~2-4가 포함됩니다. 감정가는 1,432,717,000원이지만 7회 유찰로 현재 최저매각가는 491,421,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 핵심은 2023.06.20. 남창원농업협동조합 근저당권 900,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 강동규의 전입일은 2017.09.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시나리오에는 우선변제권 없이 보증금 전액 3,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105634 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 195 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 및 화장실 이용 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김승보 2분의 1 · 김정용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,717,000원 / 491,421,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 남창원농업협동조합 / 781,533,267원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.20. 남창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유권은 2023.07.16. 상속을 원인으로 김정용·김승보에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 2024.04.24. 남창원농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 등기상 오래된 근저당권과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 2023.06.20. 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입일 2017.09.27.이 그보다 빠르므로 임차보증금 인수 여부는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3,000원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동규 | 전부 | 2017.09.27 | 3,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
강동규는 2017.09.27. 전입했고, 2024.07.12. 배당요구를 했습니다. 말소기준일 2023.06.20.보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당표상 우선변제권은 없고 보증금 3,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 7회 유찰 자체가 ‘저평가’ 증거는 아니다
현재 최저가는 감정가 1,432,717,000원의 약 34.3%인 491,421,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 393,136,800원, 그 다음은 314,509,440원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,314,210원 |
| 인수 · 임차인 강동규 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남창원농업협동조합 | 900,000,000원 | 484,106,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 남창원농업협동조합은 채권최고액 900,000,000원 중 484,106,790원만 배당되는 시나리오로, 미배당은 415,893,210원입니다. 임차보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍호동 행정복지센터 남서측 인근으로, 단독주택·아파트단지·전·각종 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 조립식 경량철골조지붕 단층 건물이며 근린생활시설(음식점)과 화장실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록 1·3은 공부상 ‘전’이나 현황 상업용 부속토지(주차장), 목록 4는 상업용 건부지, 목록 5는 상업나지입니다.
- 도로 조건. 목록 1·3은 맹지로 명시돼 있습니다. 토지정보상 450㎡ 토지도 도로접면이 맹지로 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지) 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 357,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 491,421,000원에 임차인 인수 3,000원을 더한 491,424,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 1명이 전부를 점유하고 있고 선순위 전입입니다. 배당요구 여부와 별개로 인도·명도 절차를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 맹지 확인. 목록 1·3의 실제 출입 동선, 타 토지를 통한 통행 가능 여부와 활용 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1~2-4가 포함되므로 매각 대상과 현황 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 전·대와 현황상 주차장·상업용 건부지·상업나지가 섞여 있으므로 이용 상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “왜 7번 유찰됐나”가 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,432,717,000원에서 최저가 491,421,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 선순위 전입 임차인 강동규가 있고 보증금 3,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득가는 491,424,000원입니다. 인수액 자체는 작지만 물건의 핵심 리스크는 오히려 7회 유찰, 맹지, 상업용 이용 토지, 제시외 건물 일괄매각에 있습니다.
더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 싸다’는 접근보다, 현장 접근성·토지 활용성·임차인 점유· 향후 매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 역산해야 하는 물건입니다. 권리 인수액은 작지만, 환금성과 이용 난도가 높은 7회 유찰 물건이라는 점이 결론입니다.
