창원지방법원 2024타경110650. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 202.4㎡이고 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지상 3층입니다. 소유자는 조경현이며, 말소기준권리는 2013년 8월 14일 구포신용협동조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당권입니다.

말소기준 이후 설정된 곽양만 근저당, 조헌경 전세권, 양지윤·이주현·홍현휘 주택임차권과 현재 경매개시결정 등은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 조사에는 등기되지 않은 사람까지 포함돼 있고, 그중 박정일과 월경은 전입시점 자체가 확인되지 않습니다. 이 두 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 등기만 보고 ‘인수 0’으로 끝낼 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

현재 말소기준은 2013.08.14. 구포신용협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 2012.11.05. 설정됐던 구포신용협동조합 근저당권 182,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2013년 근저당입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사 11명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사된 사람은 모두 실제 임차·점유자로 봅니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 2013.08.14. 말소기준권리보다 뒤입니다. 핵심은 전입일이 확인되지 않은 박정일·월경입니다.

③ 가격 — 3회 유찰 자체가 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 174,976,000원으로, 감정가 510,134,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 그러나 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료가 없어 174,976,000원이 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 ‘저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,976,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 채권 155,400,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 잔여액은 16,326,336원입니다. 다만 이 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 박정일·월경의 선순위 대항력 및 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

4회 유찰 시 신청채권자의 예상배당은 15,968,434원으로 청구금액 25,700,000원을 전액 충족하지 못하고, 5회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인의 별도 부담 여부는 대항력 있는 임차권 등 인수 권리가 존재하는지로 판단해야 합니다.

⑥ 건물·토지 현황 — 일반 다세대처럼 보면 안 된다

• 이용상태. 감정평가에서는 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 기재했습니다.
• 1층 현황. 1층의 공부상 용도는 단독주택 및 주차장이지만, 현황은 주차장 부분을 주택으로 개조해 1층 전체를 단독주택으로 이용 중입니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 옥상 계단실과 토지 지상의 화단·수목도 건물·토지에 포함해 평가됐습니다.
• 입지. 김해시 어방동 인제대학교 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·소규모 공동주택·단독주택·대학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박정일 전입일 확인. 101호 점유자로 조사됐지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 말소기준일보다 빠른 전입인지 확인해야 합니다.
• 월경 전입일 확인. 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 역시 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 보증금 원본 확인. 이우섭·박동천·조정우·김용원·유동주 등도 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
• 호실·점유관계 확인. 여러 호실과 도면표시 임차권이 혼재하므로 실제 점유구획과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 1층 개조 부분 확인. 공부상 주차장 부분이 주택으로 개조된 현황을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34% 회차라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독·다가구·다세대 및 토지가치의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “34% 가격”보다 미상 임차인이 먼저다

표면만 보면 감정가 510,134,000원이 3회 유찰돼 174,976,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로도 말소기준권리 이후의 근저당·전세권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 결론을 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 쓰기에는 결정적인 빈칸이 있습니다.

박정일과 월경의 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준인 2013.08.14.보다 빠르다면 대항력과 미배당 보증금 승계 여부를 다시 계산해야 합니다. 더구나 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 후순위 소멸은 명확하지만, 미상 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 유형입니다.