창원지방법원 2024타경112724. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 105동 5층 503호, 전용 47.382㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 93,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 3,921,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 이유정은 2022.11.14 전입했고 2022.10.05 확정일자를 받았으며, 말소기준권리인 2024.07.01 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
현재 최저가 3,921,000원을 기준으로 집행비용 470,578원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 3,450,422원입니다. 보증금 95,000,000원 중 남는 91,549,578원이 매수인 인수액이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득은 95,470,578원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총 부담은 사실상 9,500만원 안팎에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡로 78, 105동 5층 503호 (부곡동,월산마을부영아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.382㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김현덕 · 2021.04.12 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 3,921,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 7,370,637원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 9,500만원 임차보증금
말소기준권리는 2024.07.01 접수된 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 현대캐피탈 가압류·강제경매개시결정·신한카드 가압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 이유정의 주택임차권은 등기 자체가 2024.11.25 접수됐더라도, 임대차계약일 2022.09.26, 확정일자 2022.10.05, 점유개시 2022.11.11, 주민등록일 2022.11.14로 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금은 매수인 부담
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 105동 503호 · 주거 | 2022.11.14 | 2022.10.05 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 392만원이 아니라 실질취득 9,547만원
동일 면적 47.38㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 75,250,000원, 최신 거래는 2026.08 75,000,000원입니다. 실질취득 95,470,578원은 최근 평균의 126.9%, 최신 거래의 약 127.3% 수준입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 5.2%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 설명할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.38㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 47.38㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 평균 | 47.38㎡ | 12건 | 75,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 470,578원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금 | 95,000,000원 | 3,450,422원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,050,856원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,230,358원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,546,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 91,549,578원은 매수인 인수 예상액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 부곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 5층 503호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,209,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 월산마을1단지부영13차는 734세대, 2002.09.16 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,921,000원이 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 실질취득 95,470,578원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이유정 보증금 95,000,000원 중 예상 미배당 91,549,578원이 핵심 권리위험입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 11회 유찰 시 낙찰가 2,744,700원·인수 92,704,705원, 12회 유찰 시 낙찰가 1,921,289원·인수 93,513,294원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어납니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있어 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계는 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “392만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 눈에 가장 잘 띄는 숫자는 최저가 3,921,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 보증금 95,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 압도하기 때문에 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액은 91,549,578원, 실질취득은 95,470,578원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 75,250,000원과 최신 거래 75,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “10회 유찰돼 싸진 물건”이라기보다, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 임차인 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
