창원지방법원 2024타경112724. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 105동 5층 503호입니다. 이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 5,601,000원의 최저가가 아닙니다. 임차인 이유정은 임대차계약일 2022.09.26, 확정일자 2022.10.05, 점유개시일 2022.11.11, 전입일 2022.11.14로 확인되고, 말소기준권리인 2024.07.01 삼성카드 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 경매대금에서 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.
현재 최저가 5,601,000원을 전제로 한 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 돈은 5,100,182원이고, 보증금 95,000,000원 중 89,899,818원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합치면 실질취득은 95,500,818원입니다. 즉 낙찰가가 크게 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 임차보증금 부근에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112724 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡로 78, 105동 5층 503호 (부곡동,월산마을부영아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 15층 건내 5층 503호 |
| 소유자 | 김현덕 · 2021.04.12 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 5,601,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 7,370,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차보증금 | 이유정 · 95,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2024.07.01 삼성카드 주식회사 가압류 10,050,856원입니다. 현대캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 신한카드 가압류와 임차권등기 자체는 그 이후 등기라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차권자 이유정의 대항력 판단 기준이 되는 전입일은 2022.11.14로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 승계 위험
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 105동 503호 · 주거(임차권등기) | 2022.11.14 / 2022.10.05 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 89,899,818원 |
이유정은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구는 2024.11.25 접수됐고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 매각가 수준에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분을 배당받아도 보증금 전액 회수가 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 560만원이 아니라 9,550만원
월산마을1단지부영13차 동일 면적대 47.38㎡의 최근 12건 평균은 75,250,000원이고, 최신 2026.08 거래는 75,000,000원입니다. 거래 범위는 70,000,000원에서 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.38㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 47.38㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 47.38㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 평균 | 47.38㎡ | 12건 | 75,250,000원 |
최저매각가만 최근 시세와 비교하면 7.4% 수준처럼 보이지만, 이 사건은 그 비교가 의미가 없습니다. 실제 판단 기준인 실질취득 95,500,818원은 최근 12건 평균 75,250,000원의 약 126.9%, 최신 거래 75,000,000원의 약 127.3%입니다. 최근 최고 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “9회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 500,818원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금 | 95,000,000원 | 5,100,182원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,050,856원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,230,358원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,546,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 미배당액 89,899,818원이 매수인 인수 예상액입니다. 삼성카드·현대캐피탈·신한카드 등 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 부곡동 소재 부곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 5층이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(장유지구)이며, 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 월산마을1단지부영13차는 734세대, 2002.09.16 준공이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란해 외부조사와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담을 보세요. 현재 회차의 실질취득은 95,500,818원입니다.
- 임차인 인수액을 재확인하세요. 현재 예상 미배당 보증금은 89,899,818원이며, 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액이 결정됩니다.
- 추가 유찰 착시를 경계하세요. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 95,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 실거래와 비교하세요. 최근 12건 평균 75,250,000원, 최신 거래 75,000,000원, 최고 거래 85,000,000원보다 현재 실질취득이 높습니다.
- 임차권 원본 대조. 전입·확정일자·배당요구·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “560만원 낙찰”이 아니라 “9,500만원대 취득”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 93,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가가 5,601,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이유정의 보증금은 95,000,000원이고, 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인입니다. 현재 회차 예상배당 후 매수인이 떠안을 금액은 89,899,818원, 낙찰가와 합친 실질취득은 95,500,818원입니다.
최근 동일 면적 실거래 12건 평균은 75,250,000원, 최신 거래는 75,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 시세의 7.4%라서 싼 물건이 아니라, 실질취득이 최근 시세를 크게 웃도는 물건입니다. 9회 유찰은 가격 기회가 아니라 대항력 임차보증금 구조를 먼저 확인해야 한다는 신호에 가깝습니다. 입찰가격보다 인수금액이 승부처입니다.
