최저가는 1,143만원이지만, 총부담은 1억643만원 — 월산마을부영 503호

창원지방법원 2024타경112724. 김해 부곡동 월산마을부영아파트 105동 503호, 전용 47.382㎡의 아파트입니다. 소유자 김현덕은 2021년 4월 12일 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했고, 현대캐피탈의 강제경매로 매각 절차가 진행됐습니다. 표면상 최저가는 감정가의 약 12.29%인 11,431,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수를 합한 총부담입니다.

을구 7번에는 이유정 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022년 9월 26일, 확정일자는 2022년 10월 5일, 점유개시는 2022년 11월 11일, 주민등록일자는 2022년 11월 14일이며, 보증금은 95,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 적고 있고, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고도 두고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금 9,500만원

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했으나 현재 배당 시뮬레이션상 임차인 배당액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 총부담으로 봐야 한다

같은 단지 동일 면적 47.38㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 70,000,000원~85,000,000원, 평균은 75,208,333원입니다.

최저가 11,431,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 15.2%입니다. 그러나 임차보증금 95,000,000원을 전액 인수하면 총부담은 106,431,000원으로 뛰어오릅니다. 실거래 평균보다 31,222,667원 높고, 실거래 최고가 85,000,000원보다도 21,431,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,431,000원 가정)

매각대금은 집행비용 605,758원과 국민은행 근저당 배당 10,825,242원으로 모두 소진됩니다. 임차인 예상배당은 0원이므로, 명세서상 인수권리를 전제로 한 미배당 보증금은 95,000,000원 전액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로, 총부담만 낙찰가만큼 감소

이 사건의 총부담이 보증금 95,000,000원으로 고정되는 것은 아닙니다. 임차인 배당액이 0원인 현재 계산에서는 낙찰가와 보증금 전액을 합산하므로, 유찰돼 낙찰가가 내려가면 총부담도 그만큼 감소합니다. 다만 9회 유찰 가격까지 내려가도 총부담은 100,601,189원으로, 실거래 평균보다 33.8% 높습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 부곡동 부곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물의 5층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 북서측 중로1류와 남서측 소로2류에 접하고, 남서측 하단에는 보행자전용도로가 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태를 정확히 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건은 70,000,000원~85,000,000원 범위지만, 단지 경매 통계는 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수금 계산. 현재는 낙찰가 11,431,000원에 미배당 보증금 95,000,000원을 더한 106,431,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 명세서 원문 확인. 을구 7번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재한 근거와 인수 범위를 직접 확인하세요.
• 등기 말소 흐름 대조. 국민은행 근저당의 변경·말소기재와 말소기준 계산, 후속 근저당의 설정·말소 관계를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 배당요구·배당순위. 이유정의 배당요구 접수와 실제 배당순위, 배당받을 금액을 배당기일 전후 서류에서 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 이용상황, 수리 필요성, 누수와 설비 상태를 별도로 점검하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 시세 상한. 동일 면적 실거래 평균 75,208,333원과 최고 85,000,000원을 기준으로 총부담 상한을 정하세요.

맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 총부담을 보라”

감정가 93,000,000원인 아파트의 최저가가 11,431,000원까지 떨어졌다는 사실은 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 매수인에게 대항할 수 있다고 명시된 보증금 95,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 배당표상 임차인 배당이 0원이므로 현재 총부담은 106,431,000원이며, 실거래 평균의 141.5%입니다.

추가 유찰이 되면 총부담은 낙찰가가 내려가는 만큼 감소하지만, 임차보증금 인수 전제 95,000,000원은 그대로 남습니다. 9회 유찰 가격을 적용해도 총부담은 100,601,189원으로 실거래 평균보다 높습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 인수권리를 반영한 가격은 매우 높습니다. 명세서의 인수 기재가 해소되지 않는 한 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.