창원지방법원 2024타경115358. 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11, 1층 105호 물건입니다. 사건 데이터상 용도 라벨은 대지이고, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 현재 PC방으로 이용중입니다. 따라서 아파트형 주거물건처럼 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2016년 진주원예농업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려온 이유가 단순 할인인지, 환금성·점유·배당 리스크의 반영인지 분리해야 합니다. 둘째, 임차인 황준혁은 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 표시되어 있으나, 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 보증금은 1,000원으로 기재되어 있지만 대항력·우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11, 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소 · 현재 PC방으로 이용중 |
| 소유자 | 신율종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 95,632,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문 유한회사 / 968,393,828원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.02.03 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 하나은행 근저당, 대진건설산업·부원기건·하진건설 근저당, 장영자 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 3건은 notes상 국세·지방세 압류로 정리되어 있어 당해세가 있으면 배당에서 0순위로 차감될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황준혁 | 전부 | 1,000원 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 실제임차인 |
이 임차인은 is_subrogation=false, is_guarantor=false로 표시되어 있어 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아닙니다. 즉 실제 임차인은 1명입니다. 하지만 보증금·점유 부분 외에 전입신고일과 확정일자가 비어 있으므로, 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 임차인 결론은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,121,376원 |
| 을구 1번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 93,510,624원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · - | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 장영자 | 44,544,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,604,544,784원 중 채권자 배당은 93,510,624원, 미배당은 4,511,034,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여와 배당순위는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 1층 105호는 집합건축물대장상 제2종근린-인터넷컴퓨터게임시설제공업소이고, 현재 PC방으로 이용중입니다.
- 토지. 세장형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중이며, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류 및 소로3류와 접합니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 황준혁의 전입신고일·확정일자·사업자등록·점유관계를 확인해야 합니다. 데이터만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 명도 리스크. 현재 PC방 이용중으로 표시되어 있으므로, 영업점유·시설물·인도 협의 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 notes에 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감되어 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 최저가 95,632,000원만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 실질취득은 배당표상 95,632,000원이지만 임차인·세금 확인 전까지 확정 판단은 보류입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 조사·세금 교부청구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 리스크’가 먼저다
이 물건은 감정가 569,000,000원에서 최저가 95,632,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 숫자상 할인폭은 크지만, 권리분석 결론을 좋게 주기에는 아직 빠진 확인값이 많습니다. 등기상 인수는 0원으로 산정되지만 실제 임차인 1명의 대항력과 우선변제가 미상이고, 국세·지방세 압류 3건도 배당에서 먼저 확인해야 합니다. 결론은 등기 말소 구조는 단순, 입찰 판단은 보류형입니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 임차인·세금·PC방 점유를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.