수원지방법원 2024타경7122. 등기상 현재 소유자는 김정주이고, 2023.04.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 259,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.12. 이성우의 근저당권 70,000,000원, 2024.06.25. 농협은행의 임의경매개시결정, 2025.02.13. 수원시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 순서만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 임차인 유명신은 2024.04.02., 안현진은 2024.06.14. 전입해 모두 2023.04.13. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 유명신이 2024.08.26. 공사대금 40,000,000원에 관한 유치권 신고를 했고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12, 1층106호 (구운동, 라온지오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 주용도 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제1층 제106호 · 사용승인일 2019.12.31. |
| 소유자 | 김정주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 139,738,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 227,248,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.13. 농협은행 근저당
과거 신탁, 압류, 신안군수산업협동조합 근저당과 2022년 임의경매 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.04.13. 농협은행주식회사 근저당 259,200,000원이며, 그 뒤의 이성우 근저당 70,000,000원, 이번 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 유치권 신고가 변수
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유명신 | 1층 106호 32.9700㎡ / 주거 | 2024.04.02. | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안현진 | 확인 필요 | 2024.06.14. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 사람 모두 말소기준권리인 2023.04.13. 농협은행 근저당보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 유명신은 보증금 20,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐고, 안현진은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 판정 자료가 없어 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 582,000,000원, 현재 최저매각가는 139,738,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가 대비 24.01%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 97,816,600원(16.81%), 6회 유찰 시 68,471,620원(11.76%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,756,332원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 259,200,000원 | 136,981,668원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이성우 | 70,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,738,000원 가정 시 채권자 총 채권액 329,200,000원 중 136,981,668원이 배당되고, 미배당은 192,218,332원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 139,738,000원 | 136,981,668원 | 192,218,332원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,816,600원 | 95,655,901원 | 233,544,099원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,471,620원 | 66,839,131원 | 262,360,869원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 구운동 서수원버스터미널 남동측 인근. 숙박시설과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 폭 약 30m, 서측 폭 약 10m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 건부지(상업용)로 이용 중이며, 토지면적은 693.6㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,840,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 유명신의 2024.08.26.자 공사대금 40,000,000원 유치권 신고서와 첨부자료를 확인하고 실제 점유 여부를 현장에서 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가에는 공부상 휴게음식점으로 기재돼 있습니다. 건축물대장·집합건축물대장과 현황을 확인해야 합니다.
- 안현진 보증금 확인. 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 낙찰가 상한을 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당액이 커도 배당 시나리오상 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 현장 점유 확인. 임차·점유자가 조사돼 있으므로 인도 가능성, 실제 영업·주거 여부, 점유 주체를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘유치권 사실관계’가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 582,000,000원이던 감정가가 4회 유찰 후 139,738,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔기 때문입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 정리되고 두 점유자의 대항력도 없어 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 낮은 최저가만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기 어렵습니다. 실거래 시세 비교자료가 없고, 사건 용도와 공부상 주용도 사이에 확인할 지점이 있으며, 무엇보다 유명신의 40,000,000원 유치권 신고가 남아 있습니다. 기록 자체가 성립 여부를 불분명하다고 하고 있으므로, 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 유치권의 실체와 실제 점유·이용상태를 얼마나 확실히 검증하느냐에 있습니다.
