수원지방법원 2024타경7122. 수원시 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 106호입니다. 감정가 582,000,000원에서 5차례 유찰된 끝에 최저가가 97,817,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 차이가 매우 크지만, 이 물건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 등기상 권리는 소멸하더라도, 등기부 밖의 유치권 신고와 점유 문제가 남아 있기 때문입니다.

소유자 김정주는 2023년 4월 13일 이전 경매의 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 259,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 이성우의 근저당권 70,000,000원과 수원시 압류가 등장했지만, 현재 등기 흐름상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 점유와 이용상태는 단순하지 않습니다. 유명신은 보증금 20,000,000원·월세 300,000원의 주거 임차인으로 조사됐고, 안현진도 전입 사실이 확인됩니다. 특히 유명신의 2024년 8월 26일자 유치권 신고는 별도 검증이 필요한 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소, 유치권은 별도

현재 말소기준은 2023년 4월 13일 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신안군수산업협동조합의 근저당권은 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 남아 있는 농협은행 근저당권, 이성우 근저당권, 임의경매개시결정 및 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 대상 2명

두 사람 모두 전입신고가 2023년 4월 13일 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다. 다만 안현진은 보증금·점유부분·임대차 관계가 확인되지 않아 실제 권리와 점유 상황을 추가 조사해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

유명신의 보증금 20,000,000원은 전입일상 매수인이 당연히 승계할 선순위 보증금으로 계산하지 않습니다. 그렇지만 유명신의 유치권 신고는 임대차보증금과 별개이므로 독립된 위험으로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,817,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 약 2,160,706원을 제외한 95,656,294원이 농협은행에 배당됩니다. 이성우 근저당권에는 배당할 금액이 남지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 기준 채권자 전체 미배당은 233,543,706원입니다.

위 표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구 결과에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 이 계산에서 매수인 인수금으로 처리하지 않습니다.

④ 가격·유찰 분석 — 16.81%의 함정

감정가 582,000,000원이 5회 유찰로 97,817,000원까지 낮아졌다는 것은 분명한 사실입니다. 하지만 감정가 대비 하락폭이 실제 시장가격 대비 할인폭을 증명하지는 않습니다. 이 물건은 동일 용도·면적의 실거래 시세를 확인한 뒤에야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

회차가 진행될수록 입찰 최저가는 내려가지만 채권자 미배당은 증가합니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 유치권이 성립하는 경우의 부담은 이러한 배당표만으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 구운동 서수원버스터미널 남동측 인근. 숙박시설과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 지하주차장으로 차량 진·출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 106호입니다. 위생·급배수, 주차장, 소화전, 화재탐지 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제2구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 용도·환금성. 사건 표기인 도시형생활주택과 감정평가상 공부상 주용도인 휴게음식점 사이의 차이를 확인해야 합니다. 1층 점포형 공간의 실제 이용 가능 범위와 임차 수요, 매매 수요를 주거용 물건과 구분해 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않았더라도 실제 내부 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부까지 보증하는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 유명신의 2024.08.26.자 40,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약서·세금계산서·채권증빙·점유현황·점유개시 시점 등을 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 유명신과 안현진의 실제 점유 관계 및 사용 부분을 현장에서 확인하고, 명도·인도에 필요한 절차와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 임차 권리. 유명신의 확정일자와 배당요구 여부, 안현진의 보증금·임대차 계약 및 점유관계를 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 점유 문제를 해결했다고 판단해서는 안 됩니다.
• 건축물대장 확인. 도시형생활주택으로 표시된 사건 용도와 감정평가상 휴게음식점 주용도를 대조하고 적법한 이용·임대 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 확인. 감정가 582,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 용도·층·면적의 거래 및 임대 사례를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 97,817,000원뿐 아니라 추가 유찰 가정 가격도 검토하되, 최저가가 하락해도 유치권과 용도 관련 위험이 자동으로 사라지지 않는다는 점을 반영해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 최우선변제 여부 등을 확인하고 취득 관련 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 유치권 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮다고 취득위험까지 낮은 것은 아니다”

수원 라온지오피스텔 106호는 표면적인 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 할인된 경매물건입니다. 감정가 582,000,000원이 97,817,000원까지 내려왔고, 매각으로 소멸하는 등기권리만 보면 계산상 인수액도 0원입니다.

하지만 가장 중요한 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 점유자의 공사대금 유치권 신고, 추가 전입자의 불명확한 임대차 관계, 사건 용도와 공부상 주용도의 차이가 모두 남아 있습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 근거와 실제 사용·매각 가능한 용도, 합리적인 시세가 확인되기 전까지는 낮은 최저가만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다.

등기상 인수는 0원, 그러나 유치권과 점유·용도 위험은 미확정. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 더 내려가는지가 아니라, 유치권의 진위와 실제 부동산 가치가 얼마만큼 확인되느냐에 있습니다. 종합적으로는 위험 검증 전 입찰 보류가 타당합니다.