수원지방법원 2024타경7122. 수원 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 106호입니다. 표시상 물건 종류는 도시형생활주택으로 잡혀 있으나, 감정 이용상태에는 공부상 주용도 휴게음식점으로 기재되어 있습니다. 즉 일반 아파트처럼 주거 환금성만 보고 접근할 물건이 아니라, 1층 상업용 성격과 점유·영업 가능성까지 같이 봐야 합니다. 현재 최저가는 139,738,000원으로 감정가 대비 24.0%까지 내려왔지만, 가격이 낮아진 데에는 이유가 있습니다.
권리의 기준점은 2023.04.13 농협은행주식회사 근저당권입니다. 임차인 2명의 전입은 모두 이 기준권리 이후라 대항력 인수 문제는 없습니다. 그러나 유명신이 2024.08.26. 공사대금 40,000,000원 유치권을 신고했고, 그 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자가 실제로 부딪힐 쟁점은 임차보증금 인수가 아니라 유치권 주장과 명도 협상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12, 1층106호 (구운동, 라온지오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태상 공부상 주용도 휴게음식점 · 1층 106호 32.9700㎡ |
| 소유자 | 김정주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 139,738,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 227,248,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 사건의 말소기준은 2023.04.13 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 이성우 근저당권, 현재 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 유명신과 안현진의 전입일도 각각 2024.04.02., 2024.06.14.로 기준권리보다 늦어 대항력 있는 임차보증금 인수는 발생하지 않습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 인수는 없지만 점유 확인은 필수
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 볼 임차인 2명입니다. 두 전입 모두 말소기준권리 이후라 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 유명신은 보증금과 월차임이 확인되고, 안현진은 보증금이 확인되지 않아 현장 점유와 계약관계 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명신 | 1층 106호 32.9700㎡ / 주거 | 2024.04.02 | 20,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 안현진 | 확인 필요 | 2024.06.14 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 139,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,756,332원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 933,240,000원 | 136,981,668원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 259,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 이성우 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 139,738,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 채권에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 1,125,458,332원으로 남습니다. 매수인 확정 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 가능성은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서수원버스터미널 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 기재됐습니다.
- 용도. 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 표시상 도시형생활주택이라도 실제 입찰 판단은 상업용 1층 물건의 수요와 임대 가능성을 기준으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제1층 제106호이며, 사용승인일은 2019.12.31.입니다. 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대로2류 접합, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제2구역(전술) 등이 표시됩니다. 공시지가는 3,840,000원/㎡입니다.
- 환금성. 숙박시설·근린생활시설 혼재지의 1층 상업용 성격이 강합니다. 주거형 오피스텔이나 아파트처럼 표준화된 매수층을 기대하기보다, 업종 가능성과 임차 수요를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 유명신의 공사대금 40,000,000원 신고에 대해 공사계약서, 세금계산서, 공사내역, 목적물과의 견련성, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 면담. 유명신·안현진 모두 대항력은 없지만 실제 점유 중이면 명도 일정과 인도명령 가능성을 따져야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 주용도 휴게음식점인 만큼 영업허가, 관리규약, 원상복구 범위, 업종 제한을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 변수. 국세·지방세 압류가 다수 기재되어 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 후순위 배당과 실제 잔여는 변동 가능합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 24.0%까지 내려왔다는 사실만으로 안전마진을 단정하면 안 됩니다. 상업용 수요와 유치권 리스크를 반영한 응찰가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “해결 가능한 리스크”가 먼저다
이 물건은 감정가 582,000,000원에서 최저가 139,738,000원까지 내려온 강한 유찰 물건입니다. 임차인 전입은 모두 말소기준 이후라 보증금 인수형 위험은 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 유치권 신고와 1층 상업용 환금성입니다. 유치권 40,000,000원이 실제로 성립하지 않는다고 확인된다면 저가 매수 후보가 될 수 있지만, 그 확인 없이 “감정가의 24%”만 보고 들어가면 명도와 분쟁이 수익을 갉아먹을 수 있습니다. 권리는 단순, 현장은 까다로운 물건입니다.