창원지방법원 2025타경10788. 진해구 장천동 장천동엠에스빌딩 3층 307호입니다. 데이터상 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 아파트형 주거물건처럼 접근하면 안 됩니다. 가격은 감정가 670,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가 160,867,000원까지 내려왔지만, 상가·근린 물건은 낙찰가보다 임대 가능성, 점유관계, 물리적 구분, 관리비와 환금성이 실제 수익성을 좌우합니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 2018.07.26 설정된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있어 보증금 인수형 리스크는 계산되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있어, 현장 점유자·사업자등록·전입 여부 확인 없이는 “명도 부담 없음”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층307호 (장천동, 장천동엠에스빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 제3층 제307호 |
| 소유자 | 정영석 2분의 1, 정재점 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 160,867,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 / 459,568,763원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 단 임대관계는 미상
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.07.26 을구 1번 경남은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.06 임의경매개시결정은 2024.10.15 취하로 말소된 이력이 있고, 현재 진행 중인 경매개시는 2025.01.22입니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고도 없고, 실제 임차인으로 집계되는 대상도 0명입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수금은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 점은 별도 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,052,138원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 510,000,000원 | 157,814,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 510,000,000원 중 157,814,862원만 배당되고, 미배당은 352,185,138원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 진해구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트로 전제한 실수요·전세가 비교는 맞지 않습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제307호이며, 건물 내 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 부정형 토지로 현황 상업용건부지이며, 일반상업지역입니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 대상물건은 인근 구분건물 308호와 벽체 구분 없는 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 벽체 구분 확인. 307호가 인근 308호와 벽체 구분 없는 상태로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 독립 사용 가능성과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 현황조사 시점 기준 관리비 4,383,050원 미납이 조사되었습니다. 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거 아파트가 아닌 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 임대수요, 공실기간, 관리비 부담을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 최저가”보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있느냐다
이 사건은 감정가 670,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 160,867,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 확인할 게 많은 근린생활시설입니다. 말소기준은 분명하고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 임대관계 미상, 관리비 미납, 308호와의 벽체 구분 없는 상태가 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하나, 낙찰 후 사용·임대·환금성은 현장 검증 없이는 판단하기 어렵습니다. 권리는 보통, 물건성은 주의.