창원지방법원 2025타경10988. 김해시 외동 신세계타운 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 빈군자는 2016.09.07 매매계약 후 2016.09.13 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 박성규의 주택임차권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차권입니다. 박성규의 임대차계약일은 2021.11.14, 확정일자는 2021.11.15, 점유개시는 2021.11.30, 주민등록일자는 2021.12.07이며 보증금은 80,000,000원입니다. 모든 대항요건 시점이 2016.09.13 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 규모가 현재 최저가보다 크더라도 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형’이 아닙니다. 이 사건의 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1389 신세계타운 4층401호 · 경상남도 김해시 분성로194번길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 30.92㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 빈군자 · 2016.09.07 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 106,697,020원 |
| 말소기준 | 2016.09.13 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 없다
2016.09.13 구포새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 박성규의 임차권등기는 2024.11.28로 훨씬 뒤이고, 전입신고도 2021.12.07입니다. 등기부상 임차보증금은 80,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하며 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박성규 401호 전부 | 주거(임차권등기) 80,000,000원 점유개시 2021.11.30 | 없음 전입 2021.12.07 | 후순위 확정일자 2021.11.15 배당요구 2024.11.28 | 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 절반 수준
신세계타운은 16세대이며, 동일 면적 30.92㎡의 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 2026.04 2층이 84,000,000원, 2026.06 3층이 85,000,000원에 거래됐고, 평균은 84,500,000원입니다. 현재 최저매각가 44,100,000원은 이 최근 평균의 52.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 30.92㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 30.92㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.92㎡ | 2건 | 84,500,000원 |
이 사건은 대항력 임차보증금을 인수하는 유형이 아니므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 44,100,000원입니다. 최근 실거래 최저 84,000,000원, 평균 84,500,000원, 최신 거래 85,000,000원보다 모두 낮습니다. 다만 최근 거래가 2건뿐이므로 이 숫자를 넓은 시장 표본처럼 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 84,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 임차권 · 박성규 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,193,800원과 선순위 구포새마을금고에 42,906,200원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 구포새마을금고의 미배당은 41,093,800원입니다. 박성규 임차권은 후순위이고 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 경상남도 김해시 외동 봉명중학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45M)이며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
- 공시지가. 975,400원/㎡, 토지면적 534.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란해 외부조사와 탐문내용 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권을 인수형으로 오해하지 말 것. 보증금 80,000,000원만 보면 부담이 커 보이지만, 전입 2021.12.07은 말소기준 2016.09.13보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 명도는 별도 확인. 권리상 보증금 승계는 없더라도 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 표본. 비교 거래는 2026.04·2026.06 두 건입니다. 84,500,000원 평균만으로 개별 호수의 상태와 환금성을 단정하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대이며 경매 평균 유찰 2.2회·매각률 25.0%입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 8천만 원”보다 먼저 볼 것은 대항력 순서
이 사건의 첫인상은 임차보증금 80,000,000원 때문에 복잡해 보이지만, 권리 순서를 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2016.09.13 구포새마을금고 근저당이 먼저이고 박성규의 전입은 2021.12.07입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 44,100,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 84,500,000원의 52.2%입니다. 권리상 인수금이 없으므로 실질취득 역시 44,100,000원입니다. 다만 16세대 다세대이고 최근 실거래가 2건뿐이며 경매 평균 유찰도 2.2회라는 점을 감안하면, 권리는 비교적 단순하고 가격 차이는 크지만 환금성과 실제 내부 상태를 확인한 뒤 접근할 물건으로 정리할 수 있습니다.
