광주지방법원 2024타경5353. 여수시 신기동 부영3 309동 8층 808호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 배애란이며, 2007년 7월 25일 거래가액 40,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 144,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%인 100,800,000원입니다.
등기만 보면 현재 말소기준은 2018년 7월 16일 신한은행 근저당권입니다. 1990년 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2007년 6월 19일 말소됐고, 2016년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당도 2018년 7월 20일 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 등기권리 가운데 말소기준보다 앞선 담보권을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
그러나 점유관계는 별도입니다. 한고분은 말소기준보다 앞선 2012년 11월 15일 전입자로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 판단해야 합니다. 이 보증금이 배당으로 소진되지 않는다면 낙찰자가 떠안을 수 있어, 실질취득가는 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선소로 72-14, 309동 8층 808호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 실거래 비교 60.0㎡ |
| 단지 | 부영3 · 1,463세대 · 1989.11.14 준공 |
| 소유자 | 배애란 (2007.07.25 소유권 취득 · 거래가액 40,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경보제약 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 미확정
② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한고분 | 2012.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이전 전입. 보증금·확정일자 미상으로 인수 가능액 확인 필요 |
| 이상규 | 2024.05.17 | 신청 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입. 보증금·확정일자 미상 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 실제 점유관계상 임차인은 2명입니다. 이상규는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 한고분은 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 한고분의 보증금이 확인되기 전까지 매수인의 최종 실질취득가는 100,800,000원으로 고정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
부영3 동일면적 60.0㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 108,625,000원이지만, 과거의 144,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균 104,437,500원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.0㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 93,500,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 104,437,500원 |
현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%로 평균보다 3,637,500원 낮습니다. 그러나 최신 거래 97,000,000원보다는 3,800,000원 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 하락한 상황이므로, 평균 대비 3.5% 할인만으로 강한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 | 2007.06.19 말소등기 확인 |
| 2. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 | 2018.07.20 말소등기와 배당 가정 불일치 |
| 3. 신한은행 근저당 | 84,000,000원 | 56,588,800원 | 시뮬레이션상 일부 미배당 |
| 4. 경보제약 근저당 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 경보제약 근저당 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 변제 미반영 |
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 127,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 157,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 177,897,056원 | 0원 |
위 배당금액은 기재된 시뮬레이션을 표시한 것으로, 말소된 근저당의 처리와 선순위 전입자의 임차보증금이 재확인돼야 합니다. 표의 매수인 인수액 0원은 한고분의 보증금이 확인된 결과가 아니므로 실질 인수 0원을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 공부 및 토지이용상황상 아파트이며, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 부영3은 1,463세대이며 1989년 11월 14일 준공된 구축 단지입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차로, 동측 및 남측 왕복 2차로 포장도로에 접하고 동측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 680,200원/㎡입니다.
- 계획·제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래가격이 이전 거래군보다 10.7% 낮아 하락 추세를 반영한 보수적 가격 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한고분 보증금 확인. 임대차계약서, 점유 상태, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고 미배당 예상액을 산정하세요.
- 실질취득가 재계산. 최저가 100,800,000원에 인수 가능한 미배당 보증금과 명도·체납 비용을 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 말소등기 대조. 2007년 국민은행 근저당 말소와 2018년 한국스탠다드차타드은행 근저당 말소를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 수정. 말소된 근저당에 42,000,000원이 배정된 시뮬레이션은 그대로 신뢰하지 말고 실제 배당순위를 재작성하세요.
- 가격 하락 반영. 최근 12개월 평균 104,437,500원뿐 아니라 최신 거래 97,000,000원과 -10.7% 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 이상규 점유 확인. 대항력은 없으나 실제 명도 대상과 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 물건은 감정가 144,000,000원에서 한 차례 유찰돼 100,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균보다 3.5% 낮지만, 최신 거래보다 3,800,000원 높고 시장은 10.7% 하락 추세입니다. 현재 최저가 자체만으로는 강한 할인이라고 보기 어렵습니다.
결정적인 변수는 2012년 전입자 한고분입니다. 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 사실이 확인된다면 등기권리 구조는 비교적 정리하기 쉽습니다. 반대로 대항요건을 갖춘 보증금이 남는다면 실질취득가는 최저가에 그 미배당액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 보증금을 확정하고, 그다음 실질취득가를 계산하며, 마지막으로 최신 거래 97,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 결론은 가격 보류·권리 추가확인입니다.