107,100,000원
광주지방법원 2024타경58906. 전남 고흥군 고흥읍 ‘고흥 센트럴파크 1차’ 8층 1811호의 아파트입니다. 감정평가상 공동주택 내 단위세대로 이용되고 있고, 8층 건물의 8층·서향·복도식 세대입니다. 감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 9회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만 이 사건은 유찰 횟수보다 임차권의 선후관계가 더 중요한 물건입니다.
등기상 2023.09.27 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권이 설정돼 있고, 선언된 말소기준인 2024.09.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 배당표의 “매수인 인수 0원” 계산만 보고 권리상 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 자료에는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하다고 기재돼 있으므로, 대항력 가능·미상으로 두고 원본 확인 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 여산당촌길 53, 8층1811호 (고흥 센트럴파크 1차) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 내 단위세대 · 8층 건물 내 8층 1811호 · 서향·복도식 |
| 대상 면적 | 50.9022㎡ |
| 소유자 | 주식회사센트럴파크 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.05.24 신승식 명의 전세권 80,000,000원이 설정됐지만 2020.10.20 해지로 이미 말소됐습니다. 문제는 그 이후입니다. 2023.09.27 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2024.09.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 바로 2024.09.05 경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 선순위입니다.
임차인·임차권 분석
| 임차권자 | 보증금 | 점유·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남영현(망 남지은의 상속인) | 100,000,000원 | 점유개시 2023.01.16 · 확정일자 2023.01.16 · 배당요구 2023.09.27 | 가능·미상 전입신고일 미상 — 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
등기 원문에는 임대차계약일자 2023.01.05, 점유개시일자와 확정일자 2023.01.16이 기재돼 있고, 주민등록 관련 내용에는 2023.01.16 전입 및 2023.07.27 사망신고말소 기록이 함께 적혀 있습니다. 반면 임차인 분석 결과는 전입신고일을 미상으로 분류하고 있으므로, 이 리포트에서는 대항력 有로 단정하지 않습니다. 입찰 전 임차권등기명령 결정문과 주민등록 변동내역, 배당요구 및 보증금 반환 관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 214.2%라는 숫자만 보면 안 된다
고흥센트럴파크1차의 최근12개월 거래는 2025.09 거래 2건이며 평균은 50,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 107,100,000원은 이 평균의 214.2%입니다. 따라서 최소한 “최근 거래보다 싸다”는 표현은 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 25.21㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
단지 경매 통계 역시 가볍지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 실제로 9회 유찰돼 있어, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,299,400원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,800,600원 |
배당 시뮬레이션은 현재 최저가 107,100,000원을 기준으로 집행비용 2,299,400원, 주택도시보증공사 100,000,000원, 소유자 잔여 4,800,600원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 다만 선순위 임차권의 대항력·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 56% | 85,680,000원 | 83,737,760원 | 16,262,240원 |
| 11회 유찰 시 · 44.8% | 68,544,000원 | 66,910,208원 | 33,089,792원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고흥공용버스터미널 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·주상용건물 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근성이 양호하고 노선버스정류장과 공용버스터미널이 인근에 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물의 8층 1811호로 서향·복도식입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기·주차타워가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 공동주택부지이며 일반상업지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 347,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 단지 규모. 고흥센트럴파크1차는 78세대, 사용승인일은 2018.04.05입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 9.0회, 낙찰률 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 2023.09.27 주택임차권등기명령, 보증금 100,000,000원, 점유개시·확정일자와 주민등록 변동 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’. 전입신고일이 확인되지 않아 현재 자료만으로 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 반대로 인수 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
- 배당표와 인수판단을 분리. 현재 배당 시뮬레이션은 주택도시보증공사 청구액 100,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 선순위 임차권의 존속 여부는 별도 권리판단 사항입니다.
- 시세 표본 면적 확인. 최근 거래는 25.21㎡, 대상은 50.9022㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 50,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰 횟수와 환금성. 현재 9회 유찰, 단지 평균도 9.0회이고 낙찰률은 0%입니다. 재매각 가능성과 지역 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변동. 10회 유찰 시 신청채권 미배당 16,262,240원, 11회 유찰 시 33,089,792원으로 늘어납니다.
맺으며 — “할인율보다 선순위 권리부터”
이 물건은 감정가 153,000,000원에서 9회 유찰돼 107,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 매력적인 경매라고 판단하기 어렵습니다. 2023.09.27 등기된 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권이 2024.09.05 말소기준보다 앞서고, 등기자료에는 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 동시에 전입신고일은 미상으로 분류돼 있어 대항력은 확정할 수 없습니다.
가격 쪽도 명확한 가점을 주기 어렵습니다. 최근12개월 평균 거래액은 50,000,000원이지만 거래면적이 25.21㎡로 대상 50.9022㎡와 다릅니다. 따라서 직접적인 적정가 비교는 불가능하고, 최소한 현재 최저가가 최근 시세보다 싸다고 표현할 근거도 없습니다. 여기에 9회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0%까지 더해집니다. 결론은 권리확인 우선, 가격판단 보류. 임차권의 실제 대항력·배당·인수 범위를 원본으로 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
