광주지방법원 2024타경61483. 여수시 소라면 대포리 806-5를 중심으로 806-7, 823-4, 산23-2와 건물이 함께 등기된 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물 일련번호(3)은 공업용, 일련번호(4)는 사무실로 이용 중이고, 토지 면적은 6,792㎡입니다. 현재 최저매각가는 1,744,290,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 56% 회차입니다.
권리구조의 기준점은 2018.09.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 1,080,000,000원이 추가되고, 이후 중소기업은행 168,000,000원, 하나은행 360,000,000원·216,000,000원, 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경61483 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 대포리 806-5 · 봉두로 322 |
| 등기 부동산 | 대포리 806-5, 806-7, 823-4, 산23-2 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호(3) 공업용 · 일련번호(4) 사무실 |
| 토지 | 6,792㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고려종합기술주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,114,803,780원 / 1,744,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,088,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 2018.09.20. 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 19,842,900원을 먼저 반영한 뒤, 중소기업은행 을구 1번 근저당 840,000,000원이 전액 배당되고, 을구 2번 근저당 1,080,000,000원에는 884,447,100원이 배당됩니다. 그 뒤 권리에는 배당재원이 남지 않습니다.
② 임차인 — 3건 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차 관련 신고는 3건입니다. 세 건 모두 전입일이 2018.09.20. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은아 | 2019.12.02 | 1,000,000원 / 50,000원 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진희 | 2020.03.20 | 1,000,000원 / 100,000원 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)여수알지오 | 2023.08.22 | 5,000,000원 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 56%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 1,744,290,000원으로 감정가 3,114,803,780원의 56% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 공업용 건물·사무실·토지·관정·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 복합 자산이라 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,744,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,842,900원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 884,447,100원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 김영화 | 42,010,400원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 1,281,150,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 129,873,792원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 160,016,333원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 1,280,839,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 14번 가압류 · 에이치디현대오일뱅크 주식회사 | 26,447,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,584,336,734원 중 채권자 배당액은 1,724,447,100원, 현재 회차 미배당은 3,859,889,634원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 1,744,290,000원 | 1,724,447,100원 | 3,859,889,634원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 1,221,003,000원 | 1,206,392,970원 | 4,377,943,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 854,702,100원 | 843,755,079원 | 4,740,581,655원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 이어져도 대항력 임차 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 반면 배당받지 못하는 채권액은 현재 3,859,889,634원에서 3회 유찰 시 4,377,943,764원, 4회 유찰 시 4,740,581,655원으로 증가합니다.
⑥ 입지·물적 상태 메모 (감정평가요항 기준)
- 주위환경. 대포저수지 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공업용부동산·농경지·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 자유롭고 북측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나, 시외곽지역으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(3)은 공업용, 일련번호(4)는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 두 건물 모두 일반철골구조 조립식판넬지붕이며 2018.08.29. 사용승인되었습니다. 일련번호(3)은 단층, 일련번호(4)는 2층입니다.
- 설비. 일련번호(3)은 소방설비, 일련번호(4)는 위생·급배수·시스템냉난방·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가 140,400원/㎡, 장애물제한표면구역 포함·가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 기타. 토지 일련번호(1,5)는 일괄평가됐고 지상의 이동 가능한 컨테이너 등은 평가에 포함되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.09.20. 중소기업은행 을구 1번 근저당이 기준이며, 이후 등기권리는 매각 소멸 판정입니다.
- 임차인 확인. 박은아·이진희·(주)여수알지오 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 관정·제시외 건물·기계기구가 포함되므로 현황과 목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 상태 확인. 일련번호(5)는 철거됐고 나머지는 가동중단 상태입니다. 현존 여부와 가동 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 관련 제한을 용도계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 시세 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘무엇을 얼마에 사는가’가 핵심
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2018.09.20. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 세 임차 관련 신고도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 투자 판단은 권리보다 물적 구성에서 갈립니다. 감정가 3,114,803,780원에서 2회 유찰되어 최저가 1,744,290,000원, 감정가 56% 회차까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다. 공업용 건물과 사무실, 6,792㎡ 토지, 관정·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되고, 기계기구 일련번호(5)는 철거, 나머지는 가동중단 상태입니다. 권리 인수는 깨끗하지만 자산 구성과 상태 확인이 먼저인 경매입니다.
