광주지방법원 2025타경344. 순천시 조례동 1818-5의 토지 239㎡와 철근콘크리트조 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설 및 단독주택으로, 1층은 무인카페, 2·3·4층은 다가구주택 12세대입니다. 아파트 한 세대를 취득하는 구조가 아니라 상가 운영과 다수 주거 점유를 함께 넘겨받는 물건이므로, 권리 인수액이 0원이라는 사실과 실제 명도 난도는 구분해서 봐야 합니다.
등기상 최초 을구 1번 전남낙농업협동조합 근저당권 351,000,000원은 2010.07.20. 해지되어 을구 2번으로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권 390,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 전세권·임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현존하는 선순위 인수권리는 확인되지 않고, 권리상 실질취득액은 최저매각가 539,524,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1818-5 · 전라남도 순천시 연동남길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 단독주택 · 1층 무인카페, 2·3·4층 다가구주택 12세대 |
| 토지 / 건물 | 대 239㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 김윤숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 963,435,880원 / 539,524,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천두레신용협동조합·광양신용협동조합 / 311,769,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위는 말소됐고, 기준일 이후 권리는 소멸한다
임차인 현황 — 실제 임차인 11명, 대항력 인수는 없다
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황연아 1층 | 2024.03.20 | 미상 | 10,000,000원 월 900,000원 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 204호 | 2021.11.18 | 2021.11.18 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 최미영 301호 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미영 304호 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진지영 203호 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나래 303호 | 2022.01.28 | 2023.03.06 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 이종환 202호 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정우 402호 · 임차권등기 | 2021.07.14 | 미상 | 25,000,000원 (45,000,000원 중 미반환액) | 2024.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민찬 403호 · 임차권등기 | 2021.05.07 | 2021.05.07 | 46,000,000원 | 2024.05.10 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 고영석 201호 · 임차권등기 | 2020.08.10 | 2020.07.20 | 45,000,000원 | 2024.08.22 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 이건창 302호 · 임차권등기 | 2021.03.09 | 2021.03.09 | 47,000,000원 | 2024.11.08 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
실제 임차인은 11명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 임차권등기자는 김정우·김민찬·고영석·이건창 4명입니다. 모든 전입일이 2010.07.20. 말소기준일보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고 실제 사용·퇴거 여부가 별개이므로, 명도 협의 대상과 점유 현황은 호실별로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 검증 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 539,524,000원으로 감정가 963,435,880원의 56%이며, 두 차례 유찰된 가격입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 539,524,000원이지만, 동일·유사한 근린시설과 다가구주택의 최근 거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
3회 유찰 시 매각가 시나리오는 377,666,800원, 4회 유찰 시 264,366,759원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 각각 1,195,395,905원과 1,307,109,746원으로 커지지만, 조사된 권리관계에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,795,240원 |
| 을구 1번 근저당 · 전남낙농업협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 | 390,000,000원 | 180,728,760원 |
| 후순위 전세권·가압류 22개 항목 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 1,566,975,370원 | 1,035,246,610원 |
위 표는 제공된 매각가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 을구 1번 근저당권은 등기상 2010.07.20. 말소돼 해당 351,000,000원 배당 항목은 원본 재검증이 필요합니다. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 ‘연동대주1차아파트’ 북측 인근의 상가 및 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 무인카페, 2·3·4층 다가구주택 12세대로 이용 중인 제1종근린생활시설 및 단독주택입니다.
- 토지. 대 239㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층으로 급배수·급탕·난방설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 상가와 다가구주택을 함께 운영해야 하는 혼합용도로, 단일 주택보다 매수자층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 사실도 가격·환금성 검증이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 배당 여부. 을구 1번 근저당 351,000,000원은 2010.07.20. 말소됐으므로 배당 시뮬레이션과 법원 원본을 반드시 대조하세요.
- 호실별 점유 확인. 실제 임차인 11명의 현재 점유·퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성, 보증금과 차임을 호실별로 확인하세요.
- 임차권등기 4건. 김정우·김민찬·고영석·이건창의 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 대항력 인수는 없지만 등기 정리와 명도는 별도입니다.
- 보증금 미상 임차인. 장진우·최미영·조미영·진지영·신나래·이종환은 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 상가 인도. 1층 무인카페의 영업 여부, 시설물 소유관계와 철거·인도 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황도와 감정평가서의 제시외 건물 표시를 현장에서 대조하세요.
- 세금 배당. 순천시와 국민건강보험공단 압류 및 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매입으로 판단하지 말고, 토지·상가·다가구 임대수익을 각각 검증해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 및 매각기일 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 결론이 분명합니다. 2010.07.20. 말소기준권리보다 앞선 근저당은 같은 날 말소됐고, 실제 임차인 11명과 임차권등기 4건을 포함한 나머지 권리는 모두 기준일 이후입니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금이나 존속 권리는 없고, 권리상 실질취득액은 최저가 539,524,000원입니다.
그러나 투자 난도는 낮지 않습니다. 1층 무인카페와 다가구주택 12세대를 한꺼번에 인도받아야 하고, 보증금 미상 임차인이 다수이며, 배당 시뮬레이션에는 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 56%만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 명도와 운영은 복잡, 가격은 검증 전 보류. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.