광주지방법원 2025타경531. 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 소재 물건으로, 용도 표시는 대지이고 토지면적은 260.0㎡입니다. 감정 이용상태에는 “제조업소 용도이나 사용중단 상태”로 기재되어 있습니다. 등기상 근저당은 없고, 2019년 전남신용보증재단의 가압류 9,790,861원이 말소기준으로 잡혀 있으며 그 뒤의 신한카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 금전 권리는 단순합니다. 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 이것을 곧바로 ‘권리가 깨끗하다’고 부르기는 어렵습니다. 매각물건명세서가 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시했고, 제시외 건물 일부가 인접 타지에 걸쳐 있기 때문입니다. 금전 인수액과 별개로, 낙찰 후 이용·점유·건물 관계를 직접 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 · 전라남도 고흥군 포두면 해창로 1050 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제조업소 용도이나 사용중단 상태 |
| 토지 | 260.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주재홍 지분 10분의 3 · 주재훈 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 39,635,400원 / 11,365,000원 (5회 유찰, 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 14,971,514원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 법정지상권은 별도
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 등기상 근저당도 없습니다. 말소기준으로 제시된 2019.12.13 전남신용보증재단 가압류 이후의 신한카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 39,635,400원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,365,000원, 감정가의 28.67%입니다. 다음 회차 시나리오는 9,092,000원(6회 유찰), 7,273,600원(7회 유찰)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11,365,000원 | 28.67% | 17,311,687원 |
| 6회 유찰 시 | 9,092,000원 | 22.94% | 19,543,773원 |
| 7회 유찰 시 | 7,273,600원 | 18.35% | 21,329,442원 |
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 28.67%라는 할인율은 경매 진행 상황을 보여줄 뿐, 실제 시장가 대비 저렴함을 증명하지 않습니다. 특히 제조업소 용도였으나 현재 사용중단 상태이고, 법정지상권 여부 및 제시외 건물 위치 문제가 함께 있어 단순한 감정가 할인율보다 환금성·이용 가능성을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 604,570원 |
| 1. 가압류 · 전남신용보증재단 | 9,790,861원 | 9,790,861원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 3,309,742원 | 969,569원 |
| 3. 경매신청 · 농업협동조합중앙회 | 14,971,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 28,072,117원 중 예상배당은 10,760,430원, 미배당은 17,311,687원입니다. 신청채권자의 청구액 14,971,514원은 현재 회차 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산됩니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 토지. 지목 대, 260.0㎡, 계획관리지역. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 이용상태. 제조업소 용도이나 현재 사용중단 상태입니다. 건물은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 특별한 설비가 없고 위생설비는 제시외 건물 ㄱ)에 설치되어 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되며, 일부(ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 인접 타지상에 소재합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 토지 규제. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 중로2류 저촉으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 15,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. “성립여부 불분명”이라는 문구를 그대로 핵심 리스크로 두고 매각물건명세서·등기·현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 위치 확인. 일부가 인접 타지에 있으므로 경계와 실제 점유·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 이용 리스크를 분리. 매수인 금전 인수는 0원이지만, 건물·토지 이용관계 리스크까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
- 가격은 시세 확인 후 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 28.67%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 사용중단 상태, 제조업소 용도, 제시외 건물 및 법정지상권 문제를 실제 유찰 원인과 함께 검토해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 접도구역·도로구역·중로2류 저촉 및 가축사육제한구역 포함이 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리·이용관계가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 39,635,400원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 11,365,000원까지 낮아졌고, 임차인도 없어 금전상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 리포트의 결론은 “가격 메리트가 크다”가 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 확인되지 않았고, 무엇보다 법정지상권 성립 여부 불분명 및 제시외 건물 일부의 인접 타지 소재라는 핵심 변수가 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만 이용·환금성 판단 난도가 높은 유형입니다. 제조업소 용도였으나 사용중단 상태라는 점과 5회 유찰 이력까지 감안하면, 최저가 자체보다 법정지상권과 제시외 건물의 실제 관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 우선입니다.
