광주지방법원 2025타경561. 순천시 해룡면 복성리 순천복성지구한신더휴 301동 지하1층 104호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 2022.09.06 순천두레신용협동조합의 채권최고액 429,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정가영 가압류 40,000,000원, 순천광양축산업협동조합 가압류 21,029,599원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격 해석입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔고, 동일 단지 75.98㎡ 최근 12개월 평균 거래액 320,666,666원보다 낮습니다. 그러나 대상 호실은 지하1층 제2종근린생활시설이므로, 단지의 75.98㎡ 거래 자료를 대상 호실의 직접 시세로 동일시할 수 없습니다. 할인율은 커 보이지만 비교 기준 자체의 적합성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경561 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 복성리 694 순천복성지구한신더휴 301동 지하1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설 |
| 건물 위치 / 구조 | 301동 지하1층 104호 · 철근콘크리트구조 · 외벽 석재붙임 마감 등 · 내벽 인테리어 마감 등 · 새시창호 |
| 소유자 | 최영산 · 2022.09.06 소유권이전 등기 · 거래가액 510,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 269,440,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천두레신용협동조합 / 407,904,236원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 2022.09.06 순천두레신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2023.05.02 김상민 가압류 100,000,000원은 2025.01.14 해제로 이미 말소됐고, 그 뒤 정가영 가압류 40,000,000원과 순천광양축산업협동조합 가압류 21,029,599원은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘직접 비교’가 아니다
순천복성지구한신더휴의 제공 실거래는 75.98㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 316,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 320,666,666원(6건)과 최신 거래 320,000,000원(2026.03)을 우선해서 봅니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 2.4% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.98㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 75.98㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2025.12 | 75.98㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 75.98㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2025.06 | 75.98㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 75.98㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 75.98㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2025.02 | 75.98㎡ | 17 | 314,000,000원 |
| 2025.02 | 75.98㎡ | 17 | 314,000,000원 |
| 2025.02 | 75.98㎡ | 17 | 318,000,000원 |
| 2025.02 | 75.98㎡ | 17 | 318,000,000원 |
| 2024.11 | 75.98㎡ | 16 | 317,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 320,666,666원 |
현재 최저가 269,440,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 하지만 대상은 감정평가상 제2종근린생활시설·지하1층이고, 위 거래들은 동일 단지 75.98㎡ 거래이므로 대상 호실과 용도·위치가 동일한 직접 비교자료가 아닙니다. 따라서 84.0%라는 숫자를 곧바로 16% 할인으로 해석해 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 269,440,000원 | 225,161,759원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 215,552,000원 | 278,295,327원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 172,441,600원 | 320,802,181원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 269,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,572,160원 |
| 2. 근저당 · 순천두레신용협동조합 | 429,000,000원 | 264,867,840원 |
| 3. 가압류 · 정가영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 21,029,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 490,029,599원 중 예상 배당은 264,867,840원, 미배당은 225,161,759원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 해룡면 복성리 성가롤로병원 남측 인근이며, 주위에는 아파트와 상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 건물 내 301동 지하1층 104호입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 도로에 접합니다. 토지자료상 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역을 포함하고, 경관녹지·소공원·완충녹지 저촉 및 중로1류·중로3류·소로2류 접합 사항이 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 537,000원/㎡이며, 토지면적 자료는 55,728.0㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 순천복성지구한신더휴는 975세대·2022.02.22 준공 단지이나, 대상 호실은 주거세대가 아닌 지하1층 제2종근린생활시설이므로 단지 주거 거래의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수액. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미배당 225,161,759원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이지만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 아파트 세대로 가정해 가격을 산정하면 안 됩니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 동일 단지 75.98㎡ 평균 320,666,666원과 최신 거래 320,000,000원은 참고자료일 뿐, 대상 근린생활시설과 동일 용도 직접비교 자료는 아닙니다.
- 유찰 해석. 현재 2회 유찰·감정가 64%입니다. 낮아진 최저가 자체보다 지하층·근린생활시설의 환금성과 적정가를 함께 검증해야 합니다.
- 점유 관계. 임차인은 없습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문을 다시 대조해 실제 점유관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역과 녹지·공원·도로 관련 저촉·접합 사항을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 용도 검증 후”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2022.09.06 순천두레신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 269,440,000원은 감정가의 64%이며, 동일 단지 최근 12개월 평균 320,666,666원의 84.0% 수준입니다.
하지만 대상은 지하1층 제2종근린생활시설입니다. 따라서 단지 75.98㎡ 거래가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 점까지 함께 보면, 이 사건은 권리분석보다 동일 용도 시세·환금성 검증이 성패를 가르는 물건입니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 직접 비교자료 확인 전 보수적으로 판단”입니다.
