광주지방법원 2025타경676. 순천시 조례동 시대아파트 101동 1층 101호, 전용면적 36.368㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김호동은 2021년 3월 2일 매매를 원인으로 거래가액 43,000,000원에 취득했고, 2021년 4월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 감정가는 49,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다.
표면적인 가격 조건은 분명 낮습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 50,691,666원이고, 최근 거래 범위는 38,000,000원부터 73,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 최저가보다도 낮고 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 다만 이 사건은 낮은 가격만으로 곧바로 입찰 결론을 낼 수 없습니다. 권리 기준일과 예상배당표 사이에 중대한 충돌이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 제101동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 순천시 비봉2길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.368㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 1층 |
| 소유자 | 김호동 (2021.03.02. 매매 · 거래가액 43,000,000원, 2021.04.02. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조진희 / 67,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 119,560원 (2025.11.04. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 등기부가 충돌한다
이 충돌은 단순한 표기 문제가 아닙니다. 조진희의 전입일은 2023.05.31.이고 전세권 설정등기는 2023.06.01.입니다. 1993년 근저당이 유효하다는 산정에 따르면 전입이 기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 반대로 1993년 근저당이 2016년에 완전히 말소된 상태라면, 조진희의 전입·전세권보다 앞선 유효 권리가 무엇인지부터 다시 확인해야 하므로 대항력과 미배당 전세금의 처리 결론도 재검증 대상이 됩니다.
② 임차인 — 실제 조사된 임차인은 1명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금·전세권 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조진희 | 점유부분 미상 전입 2023.05.31. | 보증금 미상 등기 전세금 67,000,000원 | 없음·산정 말소기준 재검증 필요 | 미상 배당요구 2025.12.05. | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 조진희 1명입니다. 조사된 보증금과 확정일자는 미상이고, 별도로 2023.06.01. 전유부분 전부에 전세금 67,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 존속기간은 2023.05.29.부터 2025.05.29.까지입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
시대아파트는 2,794세대, 준공일 1992.11.25. 단지입니다. 대상 면적 36.368㎡와 면적이 대응되는 최근 거래 12건의 평균은 50,691,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 73,000,000원이고, 최근 거래 최저가는 38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
자동 산정 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득액은 최저가와 같은 34,300,000원이고, 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 감정가 49,000,000원도 최근 평균보다 낮습니다. 대상이 1층이라는 점은 고려해야 하지만, 비교표에도 2026년 4월 1층 50,000,000원 거래가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 30,408,000,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 가압류 · 유한회사테일러메이드코리아 | 23,851,016원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 용마로지스주식회사 | 73,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 조진희 | 67,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 30,571,851,016원, 총 예상배당은 33,282,600원, 미배당은 30,538,568,416원입니다. 신청채권자 조진희의 예상배당은 0원이고 자동 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다만 등기부상 말소된 권리가 배당 항목에 포함돼 있어 실제 배당표로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권자는 어느 회차도 미충족
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 조진희 배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 30,538,568,416원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 30,548,673,196원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 30,555,746,542원 | 0원 | 0원 |
자동 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 조진희의 배당은 계속 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 그러나 그 계산은 1993년 근저당을 유효한 선순위 권리로 전제합니다. 말소 여부가 다르게 확인되면 이 표 전체를 다시 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층 101호입니다.
- 입지. 왕운초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남동측으로 진출입할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 완경사지대 내 부정형 토지로 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 비롯해 자연녹지지역·근린공원·도로·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 2,794세대 단지이나 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.8회로 집계돼 가격대별 응찰 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1993년 근저당 말소 확인. 2016.03.07. 말소등기가 공동담보 전체와 해당 호수에 어떤 효력을 갖는지 등기 원본으로 확인하세요.
- 실제 말소기준 재선정. 1993년 근저당이 소멸했다면 조진희의 전입·전세권보다 앞선 유효 권리를 다시 특정해야 합니다.
- 조진희 계약자료 확인. 임대차계약서, 67,000,000원 전세금 지급자료, 점유 현황과 경매신청 근거를 대조하세요.
- 대항력 재판정. 현재의 ‘대항력 없음’은 1993년 근저당을 기준으로 한 결과입니다. 기준일 변경 시 재검토가 필요합니다.
- 배당표 재작성. 2008년에 말소된 가압류와 2023년에 말소된 용마로지스 전세권이 실제 배당 대상인지 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 2025.11.04. 기준 119,560원이며, 매각 시점까지의 추가 금액과 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 비교 거래 중 1층 50,000,000원 사례가 있으나 내부 상태·향·수리비는 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전세권 및 임대차 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이지만, 기준권리가 먼저다”
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 50,691,666원의 67.7%로 가격상 매력적인 구간입니다. 자동 계산대로 인수액이 0원이라면 실질취득액도 34,300,000원에 머뭅니다. 그러나 그 결론을 떠받치는 1993년 근저당에는 2016년 말소등기가 있고, 배당표에는 이미 말소된 가압류와 전세권까지 포함돼 있습니다.
특히 조진희는 임차인·전세권자·신청채권자가 동일한 관계인입니다. 현재 계산상으로는 배당 0원, 매수인 인수 0원이지만, 실제 말소기준이 달라지면 대항력과 미배당 전세금의 처리도 다시 판단해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 관심, 권리는 보류입니다. 등기 원본으로 기준권리와 유효 채권을 다시 배열해 인수 0원을 확정한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
