광주지방법원 2025타경682. 전남 광양시 옥룡면 용곡리 46의 단독주택과 토지 624㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 단층 주택이고, 매각물건명세서상 토지·건물 일괄매각이며 수목도 포함됩니다. 현재 등기상 소유자는 이동수입니다. 2023.09.27. 박은혜 앞으로 소유권이전이 등기됐지만 2023.11.24. 합의해제로 말소돼 소유권은 다시 이동수 명의로 남아 있습니다.
등기부에는 1996년부터 다수의 근저당과 가압류가 등장하지만, 오래된 권리 대부분은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.10. 전남신용보증재단의 42,424,000원 가압류입니다. 그 뒤 설정된 동우유통 근저당과 광주은행·비엔케이캐피탈·광양시 산림조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46 · 전라남도 광양시 옥룡면 대흥1길 169-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 블록조 슬래브지붕 단층 · 주택 이용 |
| 토지 | 624㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이동수 |
| 감정가 / 최저가 | 94,751,200원 / 66,326,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 유한회사 동우유통 / 38,167,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 기준권리는 2025년 가압류
1996년과 1999년 옥룡농업협동조합 근저당은 2016.11.14. 해지를 원인으로 말소됐고, 2007~2008년에 설정된 가압류 7건도 2008년 또는 2016년에 모두 말소됐습니다. 2016년 이경석 근저당은 2020.01.22., 2020년 광양시산림조합 근저당은 2023.09.27. 각각 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 출발점은 2025.02.10. 전남신용보증재단 가압류입니다. 2025.02.13. 설정된 동우유통 근저당 50,000,000원과 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인은 확인되지만 시세 메리트는 미확인
감정가는 94,751,200원, 현재 최저매각가는 66,326,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 그러나 비교 가능한 중개 실거래나 최근 12개월 거래 자료가 없어, 이 30% 하락분이 곧 시세 대비 할인이라고 볼 근거는 없습니다.
특히 본건은 아파트처럼 동일 단지·동일 면적 거래를 바로 비교할 수 있는 물건이 아니라, 산간농경지대의 단독주택과 토지입니다. 건물 상태, 진입로, 토지 형상, 관리지역 경계, 소하천예정지 저촉과 수목의 관리 상태에 따라 실제 매수수요와 처분가격이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,593,868원 |
| 옥룡농업협동조합 근저당 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 옥룡농업협동조합 근저당 | 53,000,000원 | 43,732,132원 |
| 전체 채권 | 715,336,688원 | 64,732,132원 |
| 전체 미배당 | 650,604,556원 | - |
| 신청채권자 청구액 | 38,167,200원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 매각대금은 옥룡농업협동조합 근저당 2건에 배분되고, 신청채권자에게는 배당되지 않습니다. 다만 해당 근저당 2건은 등기부상 2016.11.14. 말소된 이력이 있어 시뮬레이션과 현재 등기 말소이력이 일치하지 않습니다. 실제 배당순위와 채권액은 법원의 채권계산서·배당요구·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 광양시 옥룡면 용곡리 대방마을 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 산간농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층 주택으로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 624㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있고 성장관리계획구역이 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 소하천예정지에 저촉됩니다. 영농여건불리농지·임업용산지·준보전산지·소하천구역·농림지역과도 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 38,600원입니다.
- 환금성. 산간농경지대의 단독주택·토지는 매수층이 제한될 수 있고, 동일 물건 비교가 어려워 아파트보다 매각기간과 가격 편차가 커질 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 사업자등록 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 말소된 옥룡농업협동조합 근저당 2건이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 진입로 확인. 차량 진입은 가능하나 토지 현황의 도로접면이 세로한면(불)입니다. 현황도로의 폭·소유관계·통행권과 건축행위 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 소하천 규제. 소하천예정지 저촉 범위와 건축·증축·토지이용 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 부정형 토지이며 여러 용도지역·계획구역과 접하거나 저촉됩니다. 토지 경계와 실제 이용면적을 측량도면으로 대조해야 합니다.
- 수목 상태. 수목이 일괄매각에 포함되므로 수종·수량·경계 내 식재 여부와 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1996년 소유권보존 등기 이후의 단층 주택입니다. 누수·균열·난방·급배수와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지가격·건물 잔존가치·수선비·향후 처분기간을 따로 산정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격과 환금성은 별개
이 사건은 복잡해 보이는 과거 등기와 달리, 오래된 근저당과 가압류가 이미 말소돼 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 2025.02.10. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리됐다는 사실이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 산간농경지대의 단독주택·토지라는 특성상 환금성이 낮을 수 있습니다. 도로접면, 소하천예정지, 관리지역 경계, 점유관계와 배당표 불일치까지 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 없지만, 가격 판단과 현장 검증이 남은 물건”입니다.
