광주지방법원 2025타경712. 여수시 미평동 589-3의 토지 151.5㎡와 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 조미경으로, 2021년 4월 20일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 11월 10일 소유권을 이전받았습니다.
등기권리만 보면 2021년 11월 22일 여수신용협동조합 근저당권 53,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·소유권이전청구권가등기·가처분·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 그러나 같은 해 11월 10일 전입한 이민규가 확인되어, 권리분석의 결론은 등기부가 아니라 임차보증금 확인 여부에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 미평동 589-3 · 전라남도 여수시 미평남2길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1층과 2층 모두 단독주택 이용 |
| 토지 | 151.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 조미경 (2021.04.20 협의분할에 의한 상속, 2021.11.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,960,300원 / 113,658,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구금액 | 80,626,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부에 남아 있는 과거 근저당권 기록을 단순 합산하면 안 됩니다. 1994년부터 1999년까지 설정된 여수농업협동조합 근저당권 4건은 2006년 10월 25일 말소됐고, 2006년 근저당권은 2010년 7월 29일, 2010년 여천농업협동조합 근저당권은 2020년 8월 21일, 2021년 1월 18일 여수신용협동조합 근저당권은 2021년 11월 22일 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 매수인 인수액으로 다시 더할 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 인수액도 모른다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민규 | 2021.11.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이민규의 전입일은 2021년 11월 10일로, 말소기준권리인 여수신용협동조합 근저당권의 2021년 11월 22일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 단계는 아니며, 정확한 표시는 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 113,658,000원으로 감정가 202,960,300원의 56%이고, 두 차례 유찰됐습니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않고, 선행 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 단독주택은 토지 형상·도로 접면·건물 상태·제시외 건물·점유관계에 따라 가격 편차가 크고, 아파트처럼 동일 평형 평균을 바로 적용하기 어렵습니다. 두 차례 유찰은 가격 또는 권리·명도 불확실성에 대해 시장이 보수적으로 반응했다는 신호로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,658,000원 가정)
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 113,658,000원 | 79,560,600원 | 55,692,420원 |
| 집행비용 | 2,391,212원 | - | - |
| 채권자 배당 합계 | 111,266,788원 | 77,728,509원 | 54,289,956원 |
| 채권 미배당 | 394,277,259원 | 427,815,538원 | 451,254,091원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
위 수치는 채권총액 505,544,047원을 기준으로 한 회차별 배당 산식입니다. 실제 배당순위와 금액은 이미 말소된 과거 근저당권, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구, 당해세·최우선변제 여부를 원본에서 대조한 뒤 확정해야 합니다. 임차보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄새시 이중창 등입니다.
- 입지. 미평초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 중소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며, 비교적 시중심부 인근에 위치해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 토지면적 151.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 421,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역으로 가축사육제한구역과 미평초등학교 상대보호구역에 포함되고, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황과 평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 동일 평형 비교가 가능한 공동주택이 아닌 단독주택이고 2회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율보다 토지·건물 상태와 점유 위험을 반영한 개별 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 이민규의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 실제 점유 부분과 임대차 당사자를 확인하세요.
- 대항력 요건. 전입세대열람과 현장 점유를 대조해 2021.11.10부터 주택 인도와 주민등록이 함께 유지됐는지 확인하세요.
- 우선변제·배당. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 예상 배당액과 매수인 인수 가능액을 별도로 계산하세요.
- 가등기 원문. 2023.10.04 김명숙 명의 소유권이전청구권가등기의 성격과 관련 가처분·말소청구 내용을 확인하세요.
- 말소 이력. 1994년부터 2021년까지의 과거 근저당권이 실제 말소 완료됐는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·면적·구조와 감정가 반영 여부, 사용승인 및 철거 위험을 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 점유자와 소유자의 실제 거주 여부를 확인하고 인도명령, 이사 협의와 집행비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 상한. 감정가 56%가 아니라 확인된 임차보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입·확정일자 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 과거 근저당권들이 이미 말소돼 있고, 현재 등기상 말소기준권리는 2021년 11월 22일 여수신용협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 그 이후의 가압류·가등기·가처분은 원칙적으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이보다 12일 먼저 전입한 이민규의 임차관계가 남습니다.
보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않은 상태에서 최저가 113,658,000원만 보는 것은 위험합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않으면 매수인 인수액이 발생하며, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득 총액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 가격 판단은 보류, 임차관계 확인이 먼저. 이 사건은 감정가 56%라는 할인율보다 선행 임차보증금의 규모가 결론을 결정합니다.