50,400,000원
광주지방법원 2025타경749. 순천시 연향동 우미아파트 101동 7층 701호, 전용면적 비교 기준 49.14㎡의 아파트입니다. 2023.05.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 61,600,000원이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 한영인이며 2025.02.12. 상속을 원인으로 2026.01.23. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
이 사건에서 가장 주의 깊게 볼 부분은 오래된 등기가 많다는 점입니다. 1992년과 1993년의 한국주택은행 근저당권은 2008.04.14. 말소됐고, 정경미의 전세권 52,000,000원도 2017.05.12. 해지로 말소됐습니다. 2020년 주식회사하나은행 근저당권 53,900,000원은 2023.05.10. 말소됐으며, 삼성카드 가압류 31,909,370원도 2023.02.24. 취하로 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 이 권리들은 매수인이 떠안을 존속 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1384-2 제101동 제7층 제701호 도로명주소: 전라남도 순천시 연향2로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 49.14㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 7층 |
| 단지 | 우미 · 300세대 · 1992.04.18. 준공 |
| 소유자 | 한영인 (2025.02.12. 상속, 2026.01.23. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 57,876,028원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 구권리는 말소, 2023년 근저당이 기준
신고된 임차인 없음. 임차인 신고 내역은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다는 신고 결과만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 전입세대, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 71.2%
우미아파트 동일 면적대의 최근 거래 12건은 2025.09.~2026.03. 사이 65,000,000원~80,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 70,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.03. 1층 49.92㎡의 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.92㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.14㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 49.14㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 49.14㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 49.14㎡ | 9 | 78,500,000원 |
| 2026.01 | 49.14㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 49.14㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 49.14㎡ | 12 | 66,000,000원 |
| 2025.09 | 49.14㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.09 | 49.14㎡ | 8 | 71,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 70,833,333원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가와 같은 50,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 71.2%이며, 최신 거래 70,000,000원과 실거래 최저 65,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 72,000,000원은 최근 평균과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰된 현재 가격에는 수치상 가격 여유가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 한국주택은행 근저당권 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 4. 전세권 · 정경미 | 52,000,000원 | 12,692,800원 |
| 5. 주식회사하나은행 근저당권 | 53,900,000원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 가압류 | 31,909,370원 | 0원 |
| 7. 주식회사하나은행 근저당권 | 61,600,000원 | 0원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 20,731,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 256,540,495원, 예상배당 49,092,800원, 미배당 207,447,695원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 표에 포함된 일부 구권리는 후속 말소등기가 확인되므로 확정 배당순위로 사용하기 전에 배당요구 및 채권 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 207,447,695원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 222,295,535원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 232,689,023원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 주식회사하나은행의 청구액은 57,876,028원이고, 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 유찰이 늘어날수록 미배당액은 커지지만, 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이 결과 역시 이미 말소된 구권리가 선순위 배당항목에 포함된 구조와 함께 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 순천연향중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 학교 등이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층 701호이며, 급·배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 678,800원/㎡입니다.
- 주변 계획. 대로1류에 접하고 어린이공원과 학교에 접하며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 300세대 단지로 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되며 거래가격은 65,000,000원~80,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구권리 말소 원본 확인. 1992·1993년 근저당권, 2008년 전세권, 2020년 근저당권과 삼성카드 가압류의 말소사항이 현재 등기부에도 완결돼 있는지 확인하세요.
- 배당표 재검산. 이미 말소된 권리가 예상배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 배당요구채권자와 채권 존속 여부를 별도로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·현황조사 내용을 대조하세요.
- 실질취득 기준. 인수액 0원이 확인되면 현재 실질취득 기준은 50,400,000원이며 최근 12개월 평균의 71.2%입니다.
- 최근 거래 비교. 같은 면적이라도 층별 거래가 65,000,000원~80,000,000원으로 갈리므로 7층 701호의 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리관계 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만, 권리 서류의 교차검증이 선행돼야 한다
현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,833,333원의 71.2%입니다. 신고된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 등기와 점유가 확인된다면 가격 측면에서는 분명한 여유가 있습니다.
다만 이 물건은 오래된 권리가 많았고, 해당 권리들이 후속 말소등기로 정리됐음에도 배당 시뮬레이션에서는 여전히 선순위 채권으로 배당되고 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 서류 교차검증은 필수”입니다. 말소등기와 점유관계가 원본에서도 확인되면 실질취득 50,400,000원 구조가 유지되지만, 확인 없이 배당표만 읽으면 권리관계를 잘못 판단할 수 있습니다.