광주지방법원 2025타경51101. 광양시 옥룡면 추산리 477의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택용도이고 거주자는 없는 것으로 보이며, 사건 자료상 임차인은 없습니다. 말소기준은 2015.03.09. 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권 56,400,000원입니다. 이후 경매개시결정과 순천광양축산업협동조합의 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 물건 현황 확인의 비중이 큽니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 포함이라고 기재돼 있고, 주택은 공부상 83.4㎡이나 실측 104.7㎡입니다. 또 목록 3번 토지는 공부상 임야지만 현황은 주거나지이며, 지상의 제시외건물 일부가 타지상에 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 · 전라남도 광양시 옥룡면 도선길 105 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택용도 |
| 소유자 | 곽다윗, 곽하연, 이선임, 이재용, 이재임 |
| 감정가 / 최저가 | 362,485,000원 / 129,915,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천광양축산업협동조합 / 131,023,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 635.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 공시지가 | 56,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 2001년 옥룡농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 광양농업협동조합 근저당도 2022.09.30. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2015.03.09. 순천광양축산업협동조합 근저당이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 362,485,000원이고 현재 최저매각가는 129,915,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 36%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 103,932,000원, 6회 유찰 시 83,145,600원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,810원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 순천광양축산업협동조합 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 순천광양축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 순천광양축산업협동조합 | 64,800,000원 | 22,896,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 169,200,000원 중 127,296,190원이 배당되고 41,903,810원이 미배당되는 계산입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 추동마을 안의 농촌취락지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 마을 어귀까지 대중교통수단이 운행되고, 간선도로인 백계로 인근에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 건물이며 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 목재창 및 새시창입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급배수설비, 유류보일러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 635.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 준보전산지에 접합니다.
⑤ 현장 리스크 — 경계·침범 확인이 핵심
- 남서측. 사건외 인접지 추산리 476 소재 반파된 건물이 일부 침범하고 있습니다.
- 남측. 사건외 인접지 추산리 475-1 점유자가 담장을 둘러치고 일부를 사용하고 있습니다.
- 서측. 사건외 인접지 추산리 1514, 487 소재 간이건물인 저온저장고 시설이 일부 침범하고 있습니다.
- 북서측. 일부가 울타리 밖에 있고 인접지 점유자들의 통행로로 사용되고 있습니다.
- 목록 3번. 공부상 지목은 임야이나 현황은 과수목과 관상수가 심어진 취락지구 내 나지이며, 매각물건명세서에는 현황을 주거나지로 기재하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목이 포함되는 범위를 현황과 대조하세요.
- 면적 차이. 주택은 공부상 83.4㎡, 실측 104.7㎡입니다. 실제 이용면적과 제시외 부분의 위치를 확인하세요.
- 경계 확인. 인접지 건물·담장·저온저장고 침범 및 통행로 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
- 가격 확인. 4회 유찰됐지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
- 권리 확인. 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없고 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 등기상 권리는 비교적 명료합니다. 2015.03.09. 순천광양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각과 제시외 건물·수목, 공부면적과 실측면적 차이, 타지상에 걸친 제시외 건물, 인접지의 건물·담장·저온저장고 침범, 통행로 사용이 함께 확인됩니다. 현재 최저가는 129,915,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 ‘4회 유찰 = 싸다’로 결론 내리지 말고, 현황 경계와 실제 이용범위를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
