광주지방법원 2025타경51414. 전남 순천시 해룡면 상내리 일원의 토지와 숙박시설 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 5·9의 건물은 숙박시설로 이용 중이며, 부속 주차장·정보교류실·창고 및 화장실도 포함된 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사리조트라움이고, 말소기준권리는 2023.04.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,171,200,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 경매개시결정, 전남신용보증재단 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 주식회사 라움리조트가 숙박시설을 점유하고 있으나, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 배당표상 산정 인수액은 0원이지만, 이 수치만으로 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51414 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상내리 471-3 외 471-12, 474-6, 474-19 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 숙박시설·주차장·정보교류실·창고 및 화장실 이용 |
| 소유자 | 주식회사리조트라움 |
| 감정가 / 최저가 | 8,862,897,820원 / 3,970,578,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 44.8% |
| 청구액 | 2,674,876,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유는 미확정
2021년과 2022년 설정됐던 하나은행 근저당권 996,000,000원과 84,000,000원은 2023.04.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사리조트라움으로 소유권이 이전되고 농협은행주식회사 근저당권 1,171,200,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 전남신용보증재단 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 1곳, 대항력은 미상
| 점유자 | 사용 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라움리조트 | 숙박시설 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사에서 확인된 실제 점유자 1곳입니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았으므로 보증금 인수액을 임의로 계산하거나 대항력이 있다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 3,970,578,000원으로 감정가 8,862,897,820원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 3,970,578,000원 | 0원 | 2,657,272,220원 |
| 4회 유찰 시 | 3,176,462,400원 | 0원 | 1,871,097,776원 |
| 5회 유찰 시 | 2,541,169,920원 | 0원 | 1,242,158,221원 |
제공된 세 시나리오 모두 근저당권과 가압류의 산정 채권액은 전액 배당되어 채권 미배당은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 2,674,876,697원에 비해 시나리오상 신청채권자 배당액은 1,171,200,000원으로 표시되어 있어, 배당표의 근저당권 채권최고액 기준 계산과 신청채권액 전체는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,970,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 42,105,780원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,171,200,000원 | 1,171,200,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,657,272,220원 |
현재 최저가 기준 배당 계산상 채권 미배당은 0원이고 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유자의 보증금·대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 공부와 실제 사용 차이 확인
- 입지. 전라남도 순천시 해룡면 상내리 난민촌마을 남동측 인근이며, 주위에 숙박시설·점포·전·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 숙박시설. 기호 5(가)와 9(가)는 2층 숙박시설로 사용 중이며 거실·주방·풀장·방·스파·욕실 등이 포함됩니다.
- 부속시설. 기호 5(나), 9(나)는 주차장, 5(다), 9(다)는 정보교류실, 5(라)는 창고 및 화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·화재탐지 및 경보·온수풀 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구가 중심이며 가축사육제한구역과 일부 준보전산지가 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 10·11은 공부상 임야이나 현황은 잡종지이고, 목록 23은 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 경계. 인접토지와의 경계 등은 측량을 요하며, 공부상 동 표시와 건물 외부 동 표시가 상이합니다.
- 기타. 기호 10 토지 일부에는 석축·옹벽시설이 있고 일부는 인근 건물과 연결되어 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 주식회사 라움리조트의 점유 원인, 보증금, 전입신고일, 확정일자 여부를 확인해 대항력과 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 최저가 44.8%에 현혹 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 여러 토지와 숙박시설·부속시설을 함께 매각하는 구조이므로 각 목록별 현황과 이용관계를 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 인접토지와 경계가 명확하지 않아 측량이 필요하다는 기재가 있으므로 현장 경계와 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 공부상 임야가 잡종지·도로로 이용되는 부분의 법적·행정적 상태와 활용 가능성을 점검해야 합니다.
- 표시 불일치. 공부상 동 표시와 실제 건물 외부 동 표시가 다르므로 목적물 특정에 문제가 없는지 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 미확정 권리가 먼저”
세 번 유찰되어 최저가가 감정가의 44.8%까지 낮아졌다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 실거래 자료가 없어 그 자체로 싸다고 결론낼 수 없고, 숙박시설을 실제 사용하는 주식회사 라움리조트의 보증금·전입신고일이 미상이라는 점이 더 중요합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만 점유자의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 산정 인수액 0원과 실제 인수위험 0원을 동일하게 보면 안 됩니다.
또한 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르고, 도로 이용·석축시설·경계 측량 필요·건물 표시 불일치까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기권리 자체보다 점유관계와 물리적 현황 확인 난도가 높은 사건입니다. 결론은 등기권리 정리는 양호, 가격 평가는 보류, 현장·점유 확인은 필수입니다.
