광주지방법원 2025타경51552. 광양시 중동 대광로제비앙2차 201동 16층 1607호 아파트입니다. 겉으로 보면 감정가 178,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 51,036,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 임차보증금으로 봐야 합니다. 임차인 노창욱은 2022년 4월 20일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 3월 22일이며, 2024년 5월 7일 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025년 5월 26일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 51,036,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,318,648원을 뺀 49,717,352원만 임차인에게 배당되고, 나머지 140,282,648원이 매수인에게 넘어갑니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조라, 실질취득 부담은 약 190,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1592 대광로제비앙2차 제201동 제16층 제1607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 전용 74.2375㎡ · 30층 건물 중 16층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 김을수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 51,036,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,386,520원 |
| 말소기준 | 2025.05.26 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.90억이 최저가보다 중요하다
과거 광주은행 근저당권과 대구칠성신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 현재 말소기준은 2025년 5월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 노창욱은 2022년 4월 20일 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022년 3월 22일로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노창욱 주거 · 부동산 전부 | 190,000,000원 | 2022.04.20 / 2022.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 140,282,648원 |
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 51,036,000원 | 140,282,648원 | 191,318,648원 |
| 6회 유찰 시 | 40,828,800원 | 150,306,118원 | 191,134,918원 |
| 7회 유찰 시 | 32,663,040원 | 158,324,895원 | 190,987,935원 |
현재 회차에서 최저가는 51,036,000원이지만 매각가와 인수액을 합치면 191,318,648원입니다. 6회 유찰 시에도 191,134,918원, 7회 유찰 시에도 190,987,935원입니다. 집행비용 배분 때문에 정확한 합계에는 소폭 차이가 생기지만, 유찰이 더 진행돼도 실질취득 부담은 임차보증금 190,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 27.8%가 아니라 실질취득 약 1.90억으로 비교
대광로제비앙2차 전용 74.24㎡의 최근 12개월 실거래는 8건, 평균 183,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 194,000,000원이며, 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 16.2% 상승했습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 27.8%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금까지 고려한 실질취득 기준 약 190,000,000원으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 74.24㎡ | 23 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 74.24㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2025.08 | 74.24㎡ | 25 | 178,000,000원 |
| 2025.07 | 74.24㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 74.24㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 183,375,000원 |
실질취득 기준 약 190,000,000원은 최근 12개월 평균 183,375,000원의 약 103.6%입니다. 반면 최신 거래 194,000,000원보다는 낮습니다. 즉 현재 가격은 최근 평균보다 싸다고 할 수 없고, 최신 거래와 비교하면 차이가 크지 않은 수준입니다. 특히 5회 유찰이라는 외형적 할인율을 그대로 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,648원 |
| 1. 임차인 노창욱 보증금 | 190,000,000원 | 49,717,352원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 199,386,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차보증금 부족분 140,282,648원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 199,386,520원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광양시 중동 대광로제비앙2차 201동에 위치하며, 주위는 학교·아파트 단지·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하며, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 16층, 남향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 토지면적 13,969㎡, 공시지가 580,400원/㎡이며 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 단지·거래. 대광로제비앙2차는 392세대, 사용승인일 2013.12.20이며 최근 12개월 동일면적 거래 8건이 확인됩니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 평균 거래금액은 183,375,000원으로 이전 거래보다 16.2% 높은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 최우선 확인. 노창욱 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인 인수입니다.
- 최저가만으로 수익 계산 금지. 현재 51,036,000원 + 인수 140,282,648원 구조이며, 추가 유찰 시에도 실질취득 부담은 약 190,000,000원 수준입니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 183,375,000원, 최신 거래 194,000,000원을 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.06.05 현황조사일 기준 미납관리비 114,210원이 기재돼 있습니다.
- 배당 원본 확인. 배당추정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 인수액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “보증금 1.90억”을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 178,000,000원에서 최저가 51,036,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 결론이 달라집니다. 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인 노창욱의 보증금이 190,000,000원이고, 현재 회차에서도 140,282,648원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 6회·7회까지 더 유찰돼도 매각가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 약 1.90억원 부근에 머뭅니다.
최근 12개월 동일면적 평균 거래가는 183,375,000원, 최신 거래는 194,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸서 매력적인 경매가 아니라, 대항력 보증금 때문에 실질가격이 최근 평균을 웃도는 인수형 경매입니다. 최근 시장 추세가 16.2% 상승하고 최신 거래가 194,000,000원이라는 점은 방어 요소지만, 이미 5회 유찰됐고 현재 실질취득 기준이 최근 평균보다 높은 만큼 결론은 “최저가 착시를 제거하고 인수액을 포함한 총부담으로만 판단”입니다.
