광주지방법원 2025타경51558. 광양시 중동 금광1차아파트 107동 202호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물 중 2층이며, 동일 면적 거래표본은 59.995㎡입니다. 현재 소유자는 조영준으로 2021.12.27. 매매를 원인으로 2022.01.04. 소유권을 이전받았고 거래가액은 111,000,000원입니다.
겉으로는 할인 폭이 큽니다. 감정가 83,000,000원에서 네 번 유찰되어 현재 최저가는 29,747,000원, 감정가의 35.84% 수준입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 76,500,000원과 비교해도 최저가만 보면 38.9%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 투자원가가 아닙니다. 2020.11.02. 전입·점유를 시작한 황주석의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 임차보증금 100,000,000원의 미배당분이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 107동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 면적 59.995㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 중 2층 |
| 소유자 | 조영준 (2021.12.27. 매매 · 거래가액 111,000,000원 · 2022.01.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 29,747,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,839,424원 |
| 말소기준 | 2025.06.02. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 1,113,860원 (2025.06.12. 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건에서 실질적으로 봐야 할 임차인은 황주석 1명입니다. 2020.09.24. 임대차계약, 2020.11.02. 주민등록·점유개시 및 확정일자가 기재되어 있고, 2022.09.26. 계약에서 보증금이 10,000,000원 감액되어 현재 등기상 임차보증금은 100,000,000원입니다. 2024.02.08. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 황주석 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2020.11.02. | 대항력 있음 우선변제 확인필요 미배당분 승계 |
확정일자는 등기상 2020.11.02. 및 보증금 감액 관련 2022.11.07.이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1억원이 최근 거래보다 높다
금광아파트 동일 면적 최근 12건 평균은 76,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 86,000,000원, 전체 표본의 최저·최고는 각각 59,000,000원과 90,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 2층의 2026.02. 거래도 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 76,500,000원 |
실질취득액을 약 100,000,000원으로 놓으면 최근 12개월 평균 76,500,000원의 130.7%입니다. 최신 거래 86,000,000원과 비교해도 약 116.3%이고, 최근 12건 최고가 90,000,000원보다도 높습니다. 같은 2층 거래 80,000,000원과 비교하면 실질취득액이 20,000,000원 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,446원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,839,424원 | 28,811,554원 |
| 채권 미배당 | - | 78,027,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 935,446원 후 주택도시보증공사에 28,811,554원이 배당되고, 신청채권 중 78,027,870원이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총원가는 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권 배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 29,747,000원 | 35.84% | 28,811,554원 | ≈ 100,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 23,797,600원 | 28.67% | 22,969,243원 | ≈ 100,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 19,038,080원 | 22.94% | 18,295,395원 | ≈ 100,000,000원 |
현재 회차에서 다음 회차로 넘어가면 표시되는 최저가는 29,747,000원 → 23,797,600원 → 19,038,080원으로 계속 낮아집니다. 하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 이 숫자가 아닙니다. 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 승계 부담이 늘어나는 구조입니다. 추가 유찰 자체가 실질취득가를 낮추지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 일반 위생설비·급배수설비·개별난방설비·승강기설비·옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 4차선, 남측은 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로에 접하고 단지 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
- 단지. 금광아파트 1,110세대, 1998.09.01. 준공. 최근 동일 면적 거래는 59,000,000원~90,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 29,747,000원을 매수원가로 보지 말고 주택임차권 보증금 100,000,000원의 미배당 인수까지 포함해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 황주석의 임대차계약일, 전입·점유일, 확정일자, 보증금 감액 내용과 매각물건명세서의 인수문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 여부 확인. 보증금 전액 배당 여부에 따라 실제 인수잔액이 정해지므로 배당요구·배당순위와 배당표를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 23,797,600원, 6회 유찰 19,038,080원으로 내려가도 대항력 인수 부담 때문에 실질취득은 약 100,000,000원 기준입니다.
- 미납관리비. 2025.06.12. 기준 미납관리비 1,113,860원이 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 금액을 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 76,500,000원, 최신 거래 86,000,000원, 같은 2층 거래 80,000,000원을 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 83,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 29,747,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강한 매력이 있어 보입니다. 하지만 권리분석을 한 단계 더 들어가면 결론은 반대입니다. 황주석의 주택임차권은 2025.06.02. 말소기준보다 앞서고, 보증금 100,000,000원의 미배당분을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다.
따라서 이 사건은 29,747,000원에 아파트를 사는 경매가 아니라 실질적으로 약 100,000,000원에 취득하는 구조로 보는 것이 맞습니다. 그 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원의 130.7%, 최신 거래 86,000,000원의 116.3%이고 최근 최고 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 5회·6회로 더 유찰되어도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커지므로 총원가는 크게 낮아지지 않습니다. 최저가는 매력적이지만 실질취득가는 시세 이상 — 권리와 가격을 함께 보면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
