광주지방법원 2025타경51564. 광양시 중동 성호2차아파트 212동 1층 111호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 이번 사건의 핵심은 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 권민정은 2020년 4월 28일 전입·점유를 시작했고, 2024년 5월 7일 보증금 84,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025년 4월 18일 기흥세무서장의 압류이므로, 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 보증금 84,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 배당 가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 18,350,000원을 시세와 직접 비교해서는 안 되고, 보증금 84,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 시장가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 1층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.27. 소유권이전, 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 18,350,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,202,403원 |
| 말소기준 | 2025.04.18. 압류 · 권리자 국 · 처분청 기흥세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 637,710원 (2025.06.05. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자인 주식회사올마이너는 2020년 4월 27일 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 바로 다음 날인 2020년 4월 28일 권민정이 전입·점유를 시작했고, 이후 2024년 5월 7일 임차보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 2025년 4월 18일 압류보다 모두 앞서기 때문에, 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리와 성격이 다릅니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권민정 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.04.28. | 84,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
등기부 임차권 내용에는 2020.03.18. 및 2022.03.24. 확정일자가 기재되어 있으나, 현재 예상배당에서는 임차인 배당 0원·매수인 인수로 반영되어 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 및 우선변제권 인정 범위를 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1,835만원이 아니라 약 8,400만원과 비교해야 한다
성호2차 동일 면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다. 최저매각가 18,350,000원은 최근 12개월 평균의 32.6%에 불과하지만, 이 숫자는 대항력 임차인 인수를 반영하지 않은 가격이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
실거래 표본은 45,000,000원~70,200,000원이고 최근 12개월 평균은 56,316,666원입니다. 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득을 보증금 수준인 약 84,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 149.2%, 최신 거래 62,500,000원의 약 134.4%입니다. 즉 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,300원 |
| 인수 · 임차인 권민정 보증금 | 84,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,202,403원 | 17,619,700원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 71,582,703원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 730,300원을 제외한 17,619,700원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되고, 임차인 권민정의 배당액은 0원으로 계산됩니다. 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린상가 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 24층 건물의 1층 111호이며 현재 아파트로 이용중입니다. 급·배수, 위생, 전기, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 중로1류 및 중로2류에 접합니다.
- 단지·환금성. 실거래 비교 단지는 성호2차(201~205동), 1,773세대, 2003.11.07. 준공입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되고 가격 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 18,350,000원이 최근 시세의 32.6%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 실질취득 약 84,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 권민정 보증금 84,000,000원, 전입·점유 2020.04.28., 임차권등기 2024.05.07., 말소기준 압류 2025.04.18.의 선후관계를 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제·배당관계 확인. 현재 예상배당은 임차인 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 등기부에 적힌 확정일자와 실제 배당요구·우선변제 인정 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.06.05. 현황조사일 기준 미납관리비 637,710원이 기재되어 있으므로 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 다회유찰 이유 점검. 사건 자체가 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 4.2회입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 인수권리와 실제 처분가격을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,835만원짜리 아파트”가 아니다
감정가 64,000,000원이 5회 유찰되어 최저가 18,350,000원까지 내려온 모습만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 경제적 본질은 가격표가 아니라 대항력 임차인 권민정의 보증금 84,000,000원입니다. 권민정의 전입·점유는 2020.04.28., 임차권등기는 2024.05.07.이고 말소기준 압류는 2025.04.18.로 더 늦습니다.
따라서 이 물건은 최저가를 최근 실거래와 직접 비교해 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 실질취득 약 84,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 약 149.2%이고, 최신 거래 62,500,000원의 약 134.4%입니다. 최근 실거래 최고가 70,200,000원보다도 높습니다. 여기에 이미 5회 유찰된 이력까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 시세 이상인 고위험 인수형. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 임차보증금 인수 범위와 배당관계를 정확히 확정하는 것입니다.
