광주지방법원 2025타경51595. 순천시 조례동 시대아파트 102동 311호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 지하1층~지상19층 건물 중 제3층 제311호입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 6월 18일 등기된 정상균의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 6월 29일 및 2023년 7월 15일, 주민등록·점유개시는 2021년 7월 9일, 확정일자는 2021년 6월 29일이며 보증금은 73,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 9월 12일 전북신용보증재단 가압류입니다. 정상균은 그보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖췄고 임차권등기도 말소기준보다 먼저 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 매각물건명세서에도 같은 취지의 인수권리가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 3층311호 |
| 도로명주소 | 전라남도 순천시 비봉2길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제3층 제311호 · 지하1층~지상19층 건물 |
| 실거래 매칭면적 | 37.388㎡ |
| 소유자 | 이순회 (2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 49,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 17,490,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정상균 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 소유자는 이순회이고, 실제 임차인은 정상균 1명입니다. 정상균은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 확인됩니다. 2024년 9월 12일 전북신용보증재단 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정상균의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상균 | 전유부분의 건물 전부 | 73,000,000원 | 2021.07.09 / 2021.06.29 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 1,749만원이 아니라 7,300만원을 비교해야 한다
시대아파트 동일면적 매칭 최근 거래 12건의 평균은 50,691,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 73,000,000원이며, 표본 최저는 38,000,000원, 최고는 73,000,000원입니다. 최저매각가만 보면 최근 평균의 34.5%에 불과하지만, 이 사건은 선순위 보증금 인수형이므로 34.5%라는 할인율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | 37.388㎡ | 12건 | 50,691,666원 |
실질취득을 보증금 기준 약 73,000,000원으로 보면, 최근 12건 평균 50,691,666원보다 높고 최신 거래 73,000,000원 수준입니다. 감정가 61,000,000원보다도 실질부담이 높아지는 구조이므로, 다회유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,820원 |
| 1. 임차인 정상균 보증금 | 73,000,000원 | 16,775,180원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 35,128,800원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정상균 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정상균의 임차보증금 73,000,000원 중 16,775,180원만 배당되고 56,224,820원은 매수인 인수로 계산됩니다. 경매개시결정의 정상균 청구금액 73,000,000원은 같은 정상균의 신청채권자 청구액이므로 임차보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 우선순위 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 특별매각조건 — 전세사기피해자 우선매수권
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 NC백화점 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 단지로 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상19층 건물의 제3층 제311호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 자연녹지지역·근린공원·도로·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 일부 접합·저촉·포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 사용승인일은 1992.11.25.이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 17,490,000원 낙찰가에 현재 기준 56,224,820원의 미배당 임차보증금 인수가 붙는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수 59,659,856원, 7회 유찰 시 인수 62,407,885원으로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다.
- 임차관계 원본 확인. 정상균은 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·집행권원과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부는 외부 입찰자의 실제 취득 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권이 있으면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 평균 50,691,666원과 최신 거래 73,000,000원을 기준으로 약 73,000,000원의 실질취득 수준을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,490,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 61,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 17,490,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 정상균의 보증금이 73,000,000원이고 현재 회차에서 미배당되는 56,224,820원을 매수인이 인수합니다.
따라서 판단 기준은 17,490,000원이 아니라 실질취득 약 73,000,000원입니다. 이는 최근 동일면적 실거래 평균 50,691,666원보다 높고 최신 거래 73,000,000원 수준입니다. 여기에 5회 유찰, 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 관계 확인 필요성, 그리고 전세사기피해자 우선매수권이라는 외부 낙찰 제한 요소까지 겹칩니다. 낮은 최저가가 투자 메리트로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
결론은 가격 D. 권리관계를 충분히 확인하더라도 현재 자료만 놓고 보면 실질취득가격이 최근 평균 시세를 크게 웃돌고 최신 고가 거래 수준에 걸쳐 있으며, 우선매수권과 다회유찰까지 중첩돼 일반 입찰자의 가격·취득 메리트가 낮습니다.
