광주지방법원 2025타경51600. 광양시 중동 성호아파트 301동 4층 401호로, 감정 이용상태도 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,424,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 승계입니다.
김정순은 2021.12.13. 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2023.12.13. 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.06.05. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가 39,424,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,109,632원을 제외한 38,314,368원이 김정순에게 배당되고, 부족분 108,685,632원은 매수인이 인수합니다.
더 중요한 점은 김남규입니다. 2024.08.21. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 김남규는 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 보증금 규모에 따라 김정순 외의 추가 인수액이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 301동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.26. 매매, 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 39,424,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,446,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 375,850원 (2025.02.25. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.06.05. 강제경매개시결정입니다. 김정순의 주택임차권등기는 2023.12.13.로 그보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “보증금 147,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 2025.11.27. 광양시 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수위험은 하나가 아니다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 전유부분 건물의 전부 | 2021.12.13 / 2021.12.13 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 108,685,632원 인수 |
| 김남규 점유부분 미상 | 2024.08.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
김정순은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 김정순에게 배당되는 금액은 38,314,368원이고 나머지 108,685,632원이 매수인에게 넘어옵니다.
김남규는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 김정순의 108,685,632원만을 최종 인수액으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
성호3차 전용 84.96㎡의 최근 12건 실거래 평균은 118,208,333원이고, 최신 거래는 2026.03. 112,000,000원입니다. 현재 최저가 39,424,000원은 최근 12개월 평균의 33.4%에 불과하지만, 이는 임차보증금 승계를 빼고 본 숫자라 가격 메리트 판단에는 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 96,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 118,208,333원 |
실거래 범위는 89,000,000원~151,000,000원입니다. 현재 회차에서 김정순만 반영한 최소 실질취득액 148,109,632원은 최근 평균보다 29,901,299원 높고, 최신 거래 112,000,000원보다도 36,109,632원 높습니다. 게다가 김남규의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,109,632원 |
| 1. 임차인 김정순 보증금 | 147,000,000원 | 38,314,368원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 156,446,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김정순 보증금 부족분 108,685,632원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 156,446,380원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 인수액이 채운다
| 회차 | 매각가 | 김정순 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 39,424,000원 | 108,685,632원 | 148,109,632원 |
| 5회 유찰 시 | 31,539,200원 | 116,428,506원 | 147,967,706원 |
| 6회 유찰 시 | 25,231,360원 | 122,622,804원 | 147,854,164원 |
낙찰가만 보면 39,424,000원 → 31,539,200원 → 25,231,360원으로 크게 떨어지지만, 김정순 인수액은 반대로 108,685,632원 → 116,428,506원 → 122,622,804원으로 늘어납니다. 결과적으로 김정순 기준 실질취득은 계속 약 1.48억에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 전용부분은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 4층 401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
- 단지. 성호3차 396세대, 1999.11.01. 준공. 동일면적 실거래 12건은 89,000,000원~151,000,000원입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정순 인수액 확인. 현재 배당 가정상 미배당 보증금 108,685,632원이 매수인에게 승계됩니다.
- 김남규 계약 확인. 전입은 2024.08.21.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 39,424,000원이 아니라 김정순 인수까지 포함한 최소 실질취득 148,109,632원을 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 매각가가 내려가도 김정순 미배당액이 늘어 총 부담은 약 1.48억 수준에 머뭅니다.
- 미납관리비 확인. 2025.02.25. 현황조사 기준 미납관리비는 375,850원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,942만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 4회 유찰되어 39,424,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 김정순의 보증금 147,000,000원이 핵심입니다. 현재 가정에서 김정순은 38,314,368원만 배당받고, 108,685,632원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가까지 합치면 최소 실질취득은 148,109,632원으로, 최근 12개월 평균 118,208,333원과 최신 거래 112,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 김남규는 2024.08.21. 전입으로 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, 선순위 임차보증금 때문에 최저가 하락 효과가 거의 사라지고 추가 미상 인수위험까지 남은 물건으로 봐야 합니다. 가격 메리트 없음 · 권리 확인 필수. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 근거로 유리한 입찰이라고 평가하기 어렵습니다.
