광주지방법원 2025타경51672. 광양읍 덕례리 효성아파트 101동 3층 315호, 전용 31.59㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 김창식 2분의 1, 한심교 2분의 1의 공유이고, 2025.06.26 김창식이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 진행된 사건입니다. 등기상 현재 남아 있는 핵심 부담은 한심교 지분에 설정된 전남신용보증재단의 2022.04.19 가압류이며, 제공된 권리판정상 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김민재는 2021.10.08 전입했고 2025.10.23 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 사실만으로 보증금 전액의 대항력·인수 여부를 단정할 수는 없으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봅니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않은 상태라 실질취득가 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51672 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1688-1 효성아파트 101동 3층 315호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 31.59㎡ |
| 소유자 | 김창식 2분의 1 · 한심교 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 8,315,000원 (5회 유찰) |
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 김창식 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 / 준공 | 효성 · 136세대 · 2003.03.17 준공 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 국민은행 근저당, 전주성가신용협동조합 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 2022.03.31 김창식이 한심교 지분에 설정한 20,000,000원 가압류도 2023.03.31 말소됐고, 2022.05.20 강창순의 50,000,000원 근저당 역시 2022.08.09 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 전남신용보증재단의 45,299,992원 가압류와 2025.06.26 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 | 2021.10.08 | 2025.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김민재의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모, 우선변제 순위, 배당 후 잔액, 최종 인수액 모두 특정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 보증금과 임차인 지위를 확인해야 하는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 831만원만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
효성아파트 전용 31.59㎡의 최근 거래는 2022년부터 2025년까지 12건입니다. 전체 평균은 28,425,000원이지만 가격 판단에는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 28,220,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월은 이전 구간보다 1.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 31.59㎡ | 7 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 31.59㎡ | 6 | 19,000,000원 |
| 2025.08 | 31.59㎡ | 7 | 26,800,000원 |
| 2025.04 | 31.59㎡ | 6 | 25,300,000원 |
| 2025.02 | 31.59㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2024.08 | 31.59㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2024.06 | 31.59㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2024.03 | 31.59㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2023.11 | 31.59㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2023.08 | 31.59㎡ | 4 | 28,500,000원 |
| 2023.04 | 31.59㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2022.06 | 31.59㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 28,220,000원 |
현재 최저가 8,315,000원은 최근 12개월 평균의 29.5%이고 최신 거래 40,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 입찰 시작가격의 비교입니다. 김민재에게 배당되지 않고 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재하면 그 금액이 그대로 취득원가에 더해집니다. 그러므로 현재 자료만으로는 ‘실질취득가가 시세보다 낮다’고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,670원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 전남신용보증재단 | 45,299,992원 | 7,765,330원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 김창식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 전남신용보증재단 청구 45,299,992원 중 7,765,330원이 배당되고 37,534,662원이 미배당됩니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 등기상 배당 계산 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 김민재의 임차보증금 인수 가능성까지 확정한 값은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕례초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 318,800원/㎡입니다.
- 환금성. 136세대, 2003.03.17 준공, 전용 31.59㎡ 소형 면적으로 최근 실거래는 19,000,000원부터 40,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김민재의 보증금이 얼마인지가 가장 중요합니다. 이 금액을 모르면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 최종 대항력 및 우선변제 범위를 확정하지 말고 점유 지속 여부와 확정일자를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 8,315,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금’으로 최근 12개월 평균 28,220,000원과 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수도 5.0회인 만큼 단순 할인율 외에 점유·명도·상품성 요인을 함께 살펴야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차보증금이 미상이라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역을 직접 확인하고 임차관계를 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “831만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
감정가 29,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 8,315,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 28,220,000원과 비교하면 표면적인 할인 폭은 매우 큽니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2021.10.08 전입한 김민재의 보증금이 얼마인지, 그 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지가 핵심입니다. 그 금액이 확인되지 않는 한 실질취득가는 미상이고, 따라서 ‘시세보다 싸다’는 결론도 유보해야 합니다. 등기상 권리는 정리되지만 임차인 변수는 미완성입니다. 가격은 싸 보이지만, 인수액을 모르면 싼 것이 아닙니다.
