광주지방법원 2025타경51690. 광양시 중동 성호2차아파트 210동 14층 1401호입니다. 감정가는 64,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 18,350,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 29%까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 인수가 핵심입니다. 장우준은 2022.02.22 전입, 2022.05.19 확정일자를 갖추고 2023.07.11 보증금 78,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.18 압류보다 앞선 권리로, 등기자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리돼 있습니다.
현재 회차 18,350,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 730,300원을 제외한 17,619,700원이 장우준에게 우선배당되고, 남는 보증금 60,380,300원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 78,730,300원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 장우준에게 배당되는 금액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총 부담은 보증금 78,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 · 24층 중 14층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.05.28 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 18,350,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,420,816원 |
| 말소기준 | 2025.04.18 갑구 10번 압류 · 국(기흥세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 압도한다
여기에 최윤기·이현우·유해식의 전입내역도 존재합니다. 세 사람 모두 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 보증금 규모·점유관계·배당요구 여부를 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으므로 실제 확인되는 임차·점유 관련자는 4명입니다.
② 임차인 분석 — 알려진 78,000,000원보다 미상 3명이 더 변수
| 임차·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장우준 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.22 | 2022.05.19 | 78,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 60,380,300원 인수 |
| 최윤기 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이현우 | 2024.12.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 유해식 | 2024.12.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 18,350,000원 | 60,380,300원 | 78,730,300원 |
| 6회 유찰 시 | 14,680,000원 | 63,984,240원 | 78,664,240원 |
| 7회 유찰 시 | 11,744,000원 | 66,867,392원 | 78,611,392원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 장우준에게 배당되는 금액이 줄면서 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 매각가와 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 18,350,000원이 아니라 78,730,300원으로 비교해야 한다
전용 59.79㎡ 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다. 현재 최저매각가 18,350,000원만 놓고 보면 최근 평균의 32.6%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 왜곡합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 18,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,300원 |
| 1. 임차인 장우준 보증금 | 78,000,000원 | 17,619,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,420,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 장우준의 선순위 보증금 배당에 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 91,420,816원은 배당 0원이며, 장우준 보증금 부족분 60,380,300원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·학교·점포 등이 있는 성숙된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 14층 1401호이며, 기본 위생·급배수·도시가스설비와 단지 내 승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 동·서·남·북으로 도로에 접하고 각각 진출입합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 실거래. 전용 59.79㎡ 최근 12건은 45,000,000원~70,200,000원, 최근 12개월 평균은 56,316,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 18,350,000원이 아니라 장우준 미배당 인수액 60,380,300원을 더한 78,730,300원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 장우준 임차권 원본 대조. 보증금 78,000,000원, 전입 2022.02.22, 확정 2022.05.19, 임차권등기 2023.07.11 및 배당요구 관계를 매각물건명세서·등기부와 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. 최윤기·이현우·유해식은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실제 계약관계와 보증금 규모가 추가 부담을 만들 수 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라지면 장우준 미배당 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,835만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 18,350,000원이라는 최저매각가입니다. 장우준의 보증금 78,000,000원은 말소기준보다 앞선 임차권이고, 현재 회차에서는 60,380,300원이 미배당돼 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 78,730,300원으로, 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰되어 낙찰가가 14,680,000원이나 11,744,000원으로 내려가더라도 인수액이 63,984,240원, 66,867,392원으로 늘어 총 부담은 여전히 78,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 최윤기·이현우·유해식의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 위험도 닫히지 않았습니다. 낮은 최저가가 투자 매력을 의미하지 않는 대표적인 대항력 인수형 구조입니다.
