광주지방법원 2025타경51918. 여수시 주삼동 277-1의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 290.1㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 김병식이고, 등기상 현존 담보권은 확인되지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당 12,000,000원과 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당 26,000,000원은 이미 말소됐습니다.
현재 권리 흐름의 기준은 2025.08.13. 강제경매개시결정입니다. 채권자는 여수농업협동조합이고, 신청채권자 청구금액은 60,630,110원입니다. 그 뒤 2025.09.03. 여수시 압류가 붙었지만 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51918 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 주삼동 277-1 · 전라남도 여수시 주삼길 17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 290.1㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 기호 2-가) 주택 · 기호 2-나) 방(또는 창고) 등으로 추정 · 리모델링 진행중 중단 |
| 소유자 | 김병식 · 2025.07.21. 소유권이전 · 원인 2024.02.21. 재산분할 |
| 감정가 / 최저가 | 137,806,928원 / 49,390,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 60,630,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기 인수액은 0원
과거 설정된 근저당권은 경매 전에 이미 말소돼 있습니다. 2001.11.08. 농업협동조합중앙회 채권최고액 12,000,000원 근저당은 2004.09.07. 해지로 말소됐고, 2004.09.07. 제3.4구잠수기수산업협동조합 채권최고액 26,000,000원 근저당 역시 2009.09.09. 해지로 말소됐습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.13. 여수농업협동조합의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.09.03. 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 6회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세와의 비교는 불가
감정가는 137,806,928원, 현재 최저매각가는 49,390,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 36% 구간입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 49,390,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 36% | 49,390,000원 | 12,529,130원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 39,512,000원 | 22,229,326원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 31,609,600원 | 29,989,483원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자의 미배당은 12,529,130원에서 22,229,326원, 29,989,483원으로 커지지만, 데이터상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인 인수액은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,020원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 여수농업협동조합 | 60,630,110원 | 48,100,980원 |
| 미배당 | - | 12,529,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,390,000원 가정 시 집행비용 1,289,020원을 제외한 48,100,980원이 여수농업협동조합에 배당되고, 신청채권 60,630,110원 중 12,529,130원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2-가)는 주택, 기호 2-나)는 방 또는 창고 등으로 추정되며 리모델링 진행중 중단된 상태입니다.
- 구조 차이. 기호 2-가)는 공부상 목조 스레이트지붕이나 현황은 목조 및 조적조 함석지붕이고, 공부상 45.34㎡에서 현황 52.17㎡로 차이가 있습니다.
- 부속건물. 기호 2-나)는 공부상 시멘트블럭조 스레이트지붕이나 현황은 조적조 스레이트 위 강판지붕입니다.
- 제시외 건물. 본건 지상에 제시외건물이 소재하며 개략적 실측으로 면적을 사정해 평가했습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 철구조물. 본건 지상에 철구조물이 설치된 상태로 감정요항표가 재확인을 요구하고 있습니다.
- 입지. 여수시 주삼동 소재 주암마을 내에 위치하며 주위에는 단독주택·다가구주택·주상용 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 290.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 312,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자를 현황조사와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 리모델링 중단 상태 확인. 내부 철거·마감·설비 상태와 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 기호 2-가)의 구조·지붕·면적 차이와 기호 2-나)의 구조 차이를 원본 감정서와 현장 상태로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·철구조물 확인. 소유권과 매각 포함 범위, 철거 또는 사용 가능 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 49,390,000원이 시장가격 대비 저렴한지 현재 데이터만으로는 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당 12,529,130원은 데이터상 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산된 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 실제 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 137,806,928원에서 49,390,000원까지 내려온 현재 최저가입니다. 4회 유찰로 감정가 36%까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 안전한 저가매수라고 결론 내리기는 어렵습니다.
주택은 리모델링이 중단된 상태이고, 건물의 구조·지붕·면적에 공부와 현황 차이가 있으며 제시외 건물과 철구조물까지 존재합니다. 임대관계 역시 미상입니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 가치보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수 위험보다 현황·공사·점유·가격 검증이 핵심인 사건입니다. 권리는 단순하지만, 현장을 확인하지 않고 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
