광주지방법원 2025타경51997. 여수시 학동 스위트엠학동 16층 건물 중 10층 1005호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 임차권자 이영미입니다. 임대차계약일은 2020.12.29, 점유개시는 2021.03.05, 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.05.14이며, 말소기준권리인 2021.06.17 새천년종합건설주식회사 근저당보다 앞섭니다. 따라서 이영미는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 보증금 240,000,000원을 배당에서 전액 회수하지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 최저매각가는 248,500,000원입니다. 이 금액을 기준으로 집행비용 4,279,000원을 먼저 공제해도 임차보증금 240,000,000원을 전액 배당할 수 있어 인수액은 0원입니다. 다만 여유액이 4,221,000원에 불과하므로, 현재 최저가보다 낮은 다음 회차부터는 구조가 완전히 달라집니다. 최저가만 보고 가격이 크게 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 도원로 233 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 16층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준이다
등기상 최초 소유권은 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁으로 보존됐다가 2021.05.06 주식회사지아이엘드림으로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당 2,250,000,000원에는 2021.05.17 일부포기 말소 이력이 있으며, 제공된 말소기준 판정은 2021.06.17 을구 3번 새천년종합건설주식회사 근저당 50,000,000원입니다.
이영미는 말소기준보다 앞선 2021.05.14 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2023.11.21 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 지급되지 않으면 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 이완식은 2022.12.21 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.14 / 2021.05.14 배당요구 2023.11.21 | 240,000,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 인수 현재 회차 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 이완식 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 회차별 실질취득 — 최저가 하락분이 인수액으로 바뀐다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다. 2회 유찰 시 최저가는 173,950,000원까지 낮아지지만, 임차보증금 미배당액 69,285,300원을 인수해 실질취득은 243,235,300원입니다. 3회 유찰 시에도 최저가 121,764,999원에 인수액 120,739,711원이 더해져 실질취득은 242,504,710원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 248,500,000원 | 0원 | 248,500,000원 | 2,595,779,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 173,950,000원 | 69,285,300원 | 243,235,300원 | 2,600,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 121,764,999원 | 120,739,711원 | 242,504,710원 | 2,600,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 1. 임차인 이영미 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 새천년종합건설주식회사 | 2,250,000,000원 | 4,221,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 새천년종합건설주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 한국자산관리공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3-1번 가압류 · 한국자산관리공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,600,000,000원 중 배당액은 4,221,000원이며, 미배당액은 2,595,779,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 학동 안산근린공원 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린상가·주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 10층 1005호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 북측 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 설비·공부. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종 배당액 확인. 이영미 보증금 240,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 회차별 총부담 계산. 2회 유찰부터는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금의 합계인 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이완식 점유 확인. 대항력은 없지만 전입 사실이 있으므로 실제 점유 상태와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 이영미의 보증금 회수와 임차권등기 말소가 실제 배당·인도 과정에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 원본 대조. 2021.05.17 일부포기 말소 이력과 배당순위 적용을 등기사항전부증명서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 오피스텔의 층·향·내부 상태를 반영한 인근 거래 및 임대 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “이번 회차는 배당형, 다음 회차는 인수형”
이 사건은 회차에 따라 권리구조가 바뀝니다. 현재 최저가 248,500,000원에서는 집행비용을 제외하고도 이영미 보증금 240,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 보증금 지급 후 남는 금액은 4,221,000원뿐이어서 안전 여유가 크지 않습니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 173,950,000원으로 내려가지만, 보증금 미배당액 69,285,300원이 승계돼 실질취득은 243,235,300원입니다. 세 번 유찰된 경우도 실질취득은 242,504,710원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 크게 낮아질수록 싸지는 경매가 아니라, 줄어든 낙찰가가 임차보증금 인수액으로 이동하는 경매입니다. 현재 회차에서는 최종 배당의 확실성을, 다음 회차부터는 보증금 승계를 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.