광주지방법원 2025타경52039. 순천시 해룡면 선월리 해룡일반산업단지 안의 공장·토지 물건입니다. 토지는 1,957.0㎡의 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 슬래브지붕 2층으로 1층은 공장, 2층은 사무실 및 공장으로 이용돼 왔습니다. 현재 1층 공장은 가동중단, 2층 역시 가공중단 및 공실이며, 2층 일부에는 중3층을 시설해 사무실로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2021.10.21. 중소기업은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 중소기업은행 채권최고액 420,000,000원 근저당이 추가됐고, 이후 순천시 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인도 없어 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52039 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 선월리 947-11 · 전라남도 순천시 해룡면 해룡산단5로 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 일반철골구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 · 1,957.0㎡ · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사시호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,837,766,800원 / 1,017,056,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 2,480,581,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계·기구 포함 · 제시외건물 철골조 판넬지붕 단층 기계실 28㎡ 포함 · 제시외기계기구 크린룸설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행의 2021.10.21. 근저당권 뒤에 같은 날 설정된 2번 근저당, 순천시 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 위치합니다. 따라서 현재 자료상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
감정가는 2,837,766,800원, 현재 최저매각가는 1,017,056,000원입니다. 4회 유찰을 거치면서 현재 회차의 비율은 감정가의 35.84%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 813,644,800원(28.67%), 6회 유찰 시 650,915,840원(22.94%)으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,017,056,000원 | 35.84% | 2,105,081,760원 |
| 5회 유찰 시 | 813,644,800원 | 28.67% | 2,306,458,848원 |
| 6회 유찰 시 | 650,915,840원 | 22.94% | 2,467,560,518원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 공장 자체가 가동중단 상태이고 기계·기구와 크린룸설비까지 함께 매각됩니다. 따라서 입찰가는 토지·건물뿐 아니라 설비의 잔존가치와 재가동 가능성, 공실 상태, 실제 활용계획까지 함께 확인해야 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,017,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,570,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 1,004,485,440원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 169,567,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,109,567,200원 가운데 예상 배당은 1,004,485,440원, 미배당은 2,105,081,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 공장·토지 이용성과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 해룡면 선월리 소재 해룡일반산업단지 내에 위치하고, 주변은 중소규모 공장이 밀집한 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 산업단지로서 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 2층. 외벽은 아연판넬, 내부는 판넬·몰탈 위 페인트, 바닥은 타일·몰탈·에폭시, 창호는 새시창호입니다.
- 현재 이용. 1층 공장은 가동중단, 2층 사무실 및 공장은 가공중단·공실이며, 2층 일부를 중3층으로 시설해 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 1,957.0㎡, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 144,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지· 가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 기계·기구, 제시외 28㎡ 기계실, 크린룸설비까지 포함됩니다. 현장에서 실제 존치 여부와 작동·훼손 상태를 확인해야 합니다.
- 가동중단 원인과 재가동 비용. 공장 1층이 가동중단되고 2층도 가공중단·공실입니다. 전력·설비·생산라인 재사용 여부는 취득가 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 말소기준 근저당 일부이전. 중소기업은행의 을구 1번 근저당 중 673,807,856원이 신용보증기금으로 일부이전돼 있으므로 최신 등기부상 권리자를 다시 대조하세요.
- 4회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 35.84%입니다. 단순 할인율보다 공장·설비의 활용성 및 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 2,105,081,760원이지만 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·최신 등기부에서 일괄매각 대상과 권리변동, 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공장과 설비의 실제 가치”
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이미 4회 유찰돼 감정가 2,837,766,800원에서 최저가 1,017,056,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 숫자만큼이나 자산의 활용성을 면밀히 볼 필요가 있다는 신호입니다.
공장은 가동이 중단됐고 2층도 공실이며, 기계·기구와 크린룸설비, 제시외 기계실까지 함께 취득해야 합니다. 따라서 감정가의 35.84%라는 할인율만 보고 저가라고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과지만, 가격 판단은 현장 설비의 잔존가치·재가동 가능성· 산업단지 내 활용계획을 확인한 뒤 해야 하는 물건입니다. 종합적으로는 권리 안전성은 양호하나 4회 유찰과 가동중단 공장이라는 환금성·활용 리스크가 큰 유형입니다.
