광주지방법원 2025타경52057. 광양읍 읍내리 309에 있는 대지와 건물을 일괄매각하는 강제경매입니다. 토지는 284.0㎡, 일반상업지역의 ‘대’이며 감정 이용상태상 건물은 점포·점포·경기장으로 사용됐고 현재는 모두 공실로 조사됐습니다. 감정가 203,722,660원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 91,268,000원입니다.
등기 자체는 단순해 보입니다. 과거 광주은행 근저당 60,000,000원은 2025.01.02 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.09.16 접수된 손시내의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.07.30에 조사된 주식회사 옴팜이엔지입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 309 · 남문길 95-3 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 점포·점포·경기장 · 일괄매각 |
| 토지 | 284.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 남윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,722,660원 / 91,268,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손시내 / 82,318,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
과거 광주은행 근저당은 2025.01.02 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.09.16 강제경매개시결정입니다. 현황조사상 주식회사 옴팜이엔지의 기준일 2025.07.30은 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 건물은 별도로 현황 공실로 기재돼 있어 현재 점유의 존속 여부와 임대차 조건을 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 기준일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 옴팜이엔지 | 99.1740㎡ | 2025.07.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 확인 |
② 가격 판단 — 44.8%지만 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저가는 91,268,000원으로 감정가 203,722,660원의 44.8%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 조건의 최신 실거래 기준으로 비교할 근거가 없는 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,042,824원 |
| 2. 경매개시결정 · 손시내 | 82,318,863원 | 82,318,863원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,906,313원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 손시내의 청구액 82,318,863원이 전액 배당되고 6,906,313원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 소재 광양문화원 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설과 주택이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 점포 2개와 경기장 1개이며 모두 현황 공실입니다. 목조 기와지붕 단층 점포, 블록조 스레트지붕 단층 점포, 블록조 스레이트지붕 단층 경기장 구조입니다.
- 토지. 284.0㎡, 지목 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형, 세로한면(불) 도로 조건입니다. 공시지가는 485,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 점포·경기장 성격의 건물과 토지가 함께 매각되고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 주거용 물건보다 수요층과 활용계획을 구체적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 옴팜이엔지의 보증금, 확정일자, 실제 점유 개시·종료, 계약 종료 여부와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 공실과 임차조사 대조. 건물은 현황 공실로 기재돼 있지만 임차인 조사내역이 별도로 존재합니다. 현장 상태만 보고 임차관계가 소멸했다고 판단하지 마세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 44.8%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고, 실제 상업용 토지·건물 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 점포·경기장 건물이 일괄매각되는 구조이므로 각 건물의 현황, 이용 가능성, 철거·수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이지만 역사문화환경보존지역 저촉 등 이용 제한을 확인해 향후 개발·용도변경 계획과 충돌하는지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 임차 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 203,722,660원에서 세 번 유찰돼 91,268,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 과거 근저당이 이미 말소돼 비교적 단순합니다. 하지만 실제 투자 판단의 핵심은 주식회사 옴팜이엔지의 임대차입니다. 기준일은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 동시에 건물은 공실로 기재돼 있습니다.
따라서 결론은 “등기는 단순하지만 임차 인수 여부는 미확정”입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 보고 안전형으로 분류하기보다, 임대차 원본과 실제 점유 종료를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 3회 유찰과 감정가 44.8%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 시세 비교 근거 없이 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다.
