광주지방법원 2025타경52117. 광양시 중동 성호2차아파트 206동 4층 409호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2025.04.18. 압류가 말소기준으로 잡혀 있는 반면, 임차인 김재정은 그보다 훨씬 앞선 2020.02.24. 전입·점유과 2020.01.31. 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 이후 2024.02.27. 보증금 90,300,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가만 보면 감정가의 44.8%인 30,016,000원으로, 최근 12개월 평균 56,316,666원의 53.3%입니다. 그러나 이 비교는 이 사건에서는 경제적 의미가 없습니다. 매각대금에서 집행비용 940,288원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 29,075,712원뿐이고, 나머지 61,224,288원이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 현재 회차 기준 실질취득비용은 91,240,288원으로, 오히려 최근 시세를 크게 초과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52117 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 4층 409호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 24층 중 4층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.02.25. 매매 · 거래가액 66,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 30,016,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황조사 미납관리비 | 1,381,060원 (2025.10.14. 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2020.02.25. 주식회사올마이너가 거래가액 66,000,000원에 소유권을 취득했고, 김재정의 전입·점유는 그보다 하루 앞선 2020.02.24.입니다. 2022.11.25.에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.02.27. 김재정의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이후 2025.04.18. 기흥세무서장 처분의 압류가 말소기준으로 잡혔으며, 2025.10.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재정 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.24 | 2020.01.31 | 90,300,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김재정은 2020.02.24. 전입·점유를 시작했고, 1차 계약의 확정일자는 2020.01.31., 2차 계약 확정일자는 2022.02.15.입니다. 2024.02.27. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성호2차 동일 비교면적 59.79㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 최저가는 30,016,000원이라 표면상 최근 평균의 53.3%지만, 임차인 인수액까지 합친 실질취득 91,240,288원은 최근 평균의 약 162.0%, 최신 거래의 약 146.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,016,000원 | 61,224,288원 | 91,240,288원 |
| 4회 유찰 시 | 24,012,800원 | 67,119,430원 | 91,132,230원 |
| 5회 유찰 시 | 19,210,240원 | 71,835,544원 | 91,045,784원 |
회차별 예상배당의 집행비용 차이 때문에 합계에는 소폭 차이가 있지만, 경제적 부담이 임차보증금 90,300,000원 부근에서 유지되는 인수형 구조는 동일합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,288원 |
| 1. 임차인 김재정 보증금 | 90,300,000원 | 29,075,712원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금이 집행비용 940,288원과 임차인 배당 29,075,712원으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 61,224,288원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 24층 중 4층 409호입니다. 남향·복도식입니다.
- 주위환경. 성호2차아파트 내에 위치하고, 주변은 대단위 아파트·근린주택·학교·근린생활시설 등이 있는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 아스팔트포장도로에 접하고 단지 내 포장도로로 진출입합니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 평지 아파트부지이며 제3종일반주거지역입니다.
- 실거래. 동일 비교면적 59.79㎡ 최근 12건은 45,000,000원~70,200,000원, 평균 56,316,666원입니다.
- 단지. 비교 단지는 성호2차(201~205동), 1,773세대, 2003.11.07. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 30,016,000원만 보고 최근 시세의 절반 수준이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 인수액 61,224,288원을 합친 91,240,288원이 실질 비교 기준입니다.
- 임차권 원본 확인. 김재정의 전입 2020.02.24., 확정일자 2020.01.31., 임차권등기 2024.02.27., 보증금 90,300,000원과 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 가정 배당액은 29,075,712원이고 부족분 61,224,288원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 함께 임차인 인수액이 증가해 매각가+인수 합계가 약 91,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2025.10.14. 현황조사 기준 미납관리비 1,381,060원이 기재돼 있습니다.
맺으며 — “3,001만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 67,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 30,016,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준 2025.04.18.보다 앞선 2020.02.24. 전입·점유의 대항력 임차인 김재정이 있고, 보증금은 90,300,000원입니다. 현재 배당으로 회수되는 금액은 29,075,712원에 그쳐 61,224,288원이 매수인에게 인수됩니다.
결국 현재 실질취득은 91,240,288원입니다. 이는 최근 12개월 평균 56,316,666원은 물론, 최신 거래 62,500,000원보다도 높습니다. 4회·5회로 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 91,000,000원 수준을 유지합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 90,300,000원 보증금의 대항력 임차인입니다. 권리위험이 가격할인을 사실상 상쇄하는 구조이므로, 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
