광주지방법원 2025타경52202. 순천시 생목동 현대아파트 104동 8층 808호로, 전용면적 84.945㎡의 아파트입니다. 감정가 94,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 65,800,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 93,750,000원과 최신 거래 91,000,000원보다 낮은 입찰 출발점입니다. 다만 이 사건은 낮아진 최저가보다 2008.12.05 전입한 김창옥의 임차관계가 먼저 해결돼야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2015.02.03 설정된 채권최고액 80,400,000원의 근저당권입니다. 이후의 순천시 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 현대라이프생명보험주식회사 명의로 설정된 뒤 푸본현대생명보험주식회사로 명칭이 변경됐고, 2025.04.04 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
등기 흐름만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 그러나 김창옥의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 선순위 점유자입니다. 보증금이 최저가보다 크고 대항력이 인정될 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수액이 늘어, 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 생목동 28-1 현대아파트 104동 8층 808호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.945㎡ · 10층 건물 중 8층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 김진호 (2006.11.22 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 63,652,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 현대 · 499세대 · 1990.09.28 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리 이후 설정된 순천시 압류와 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 80,400,000원이고 현재 최저가 기준 예상배당은 64,215,600원으로, 16,184,400원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 근저당권 채무로 남는 금액이지 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창옥 | 미상 | 2008.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김창옥은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 전입일은 선순위지만 임차보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 65,800,000원으로 고정되는 것이 아니라, 대항력 인정 여부와 미회수 보증금에 따라 달라집니다.
③ 시세 비교 — 70.2% 할인은 확정 수익이 아니다
현대아파트 동일 면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 93,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 91,000,000원이고, 거래 범위는 75,000,000원부터 110,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 77,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 101,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 101,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 8 | 88,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 93,750,000원 |
최저가 65,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%이고, 실거래 최저 75,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 권리만 고려하면 할인 폭이 보입니다. 그러나 김창옥에게 인수될 보증금이 존재할 경우 이 차액은 줄거나 사라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가와 시세를 직접 비교해 응찰가를 정하면 안 되고, 임차보증금 확인 후 산출한 실질취득가를 91,000,000원의 최신 거래와 93,750,000원의 최근 12개월 평균에 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 | - |
| 1. 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 80,400,000원 | 64,215,600원 | 16,184,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 배당은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 예상치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않았으며, 김창옥의 보증금이 미상이므로 매수인에게 남을 임차보증금 인수액도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 16,184,400원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 35,569,080원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 49,138,357원 | 미상 |
회차가 내려가면 근저당권의 미배당은 증가하지만 그 자체가 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 반면 선순위 임차인의 보증금이 확인되고 대항력이 인정되면 낙찰가 하락분만큼 인수 잔액이 늘 수 있습니다. 따라서 추가 유찰이 발생해도 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이수중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 안까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물의 8층 808호로, 계단식·남향입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 남측으로 단지 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역과 근린공원·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 적용을 받습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 499세대 아파트이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 75,000,000원부터 110,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김창옥의 임대차계약 체결 여부, 보증금 원금, 증액 이력과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 점유 여부와 점유 부분이 미상이므로 현장 방문과 관리사무소·점유자 확인이 필요합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 발생일과 배당요구 여부에 따라 배당액과 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되면 낙찰가에 미회수 보증금을 더한 금액을 최신 거래 91,000,000원과 최근 12개월 평균 93,750,000원에 비교해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 선순위 보증금 인수액이 늘면 총취득비용은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제금의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 명도비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
최저매각가 65,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 93,750,000원의 70.2%로 내려와 있습니다. 등기상 후순위 권리도 모두 소멸합니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 이 물건의 결론은 김창옥의 보증금 확인 전후로 완전히 달라집니다. 전입일 2008.12.05은 말소기준권리 2015.02.03보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 대항력이 인정되는 보증금이 남는다면 매수인은 그 잔액을 인수할 수 있으며, 최저가가 내려가도 실질취득가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 판단은 “등기권리는 정리되지만 임차관계가 해소되지 않은 보류형”입니다. 보증금과 배당관계를 확인해 실질취득가를 확정하기 전에는 응찰가를 정해서는 안 됩니다.