광주지방법원 2025타경52303. 전라남도 여수시 수정동 151-2의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 122㎡이고 현재 이용상태는 단독주택입니다. 소유자 김철수는 2017.12.27. 매매를 원인으로 2018.01.02. 소유권을 취득했고, 2023.06.30. 장영주 앞으로 채권최고액 62,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 케이뱅크 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 43,925,000원으로 감정가의 56%입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 바로 비교할 수 있는 유형이 아니며, 확인된 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 두 차례 유찰됐다는 사실은 응찰 저항을 보여주는 신호일 수 있지만, 최저가가 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 권리 안전성과 별도로 건물 상태·도로 조건·점유 및 지역 거래가격을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 수정동 151-2 · 전라남도 여수시 자산1길 11-4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 122㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 214,700원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 및 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 |
| 소유자 | 김철수 (2018.01.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 78,437,200원 / 43,925,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장영주 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 계산상 인수 0원
말소기준권리는 2023.06.30. 장영주 근저당권입니다. 채권최고액은 62,000,000원이고 토지 수정동 151-2가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 케이뱅크 가압류와 장영주의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현대카드 가압류는 2023.08.18. 등기됐다가 2023.11.01. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 43,925,000원으로 감정가 78,437,200원의 56%입니다. 3회 유찰 시 30,747,499원, 4회 유찰 시 21,523,249원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로는 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
감정평가상 대상은 여수수정행복주택아파트 남측 인근의 기존주택지대에 위치하고, 주변에는 노후화한 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 가격 판단은 인근 단독주택·토지의 실제 거래, 건물 보수비, 철거 또는 활용 가능성, 도로접면 조건을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,650원 |
| 1. 근저당 · 장영주 | 62,000,000원 | 42,734,350원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 25,125,907원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 53,677,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
추정 채권액 합계는 140,803,490원, 채권자 배당액은 42,734,350원, 미배당액은 98,069,140원입니다. 신청채권자 장영주도 전액 배당되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현대카드 가압류는 등기상 2023.11.01. 말소 기록이 있으므로 배당요구 및 채권관계는 원문을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 수정동 소재 여수수정행복주택아파트 남측 인근이며, 주위는 노후화한 단독주택이 밀집한 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 단독주택으로 이용 중이며 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 주건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 PVC 샷시입니다.
- 부속건물. 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 목재창호입니다.
- 현황 차이. 부속건물은 공부상 시멘트벽돌조 스레이트지붕이나 현황은 시멘트벽돌조 스레이트 위 함석지붕입니다.
- 토지. 대 122㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아닌 단독주택·토지이고 두 차례 유찰된 만큼, 건물 노후도와 토지 활용성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자, 점유 원인, 전입 시점을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·상태와 평가 포함 범위를 원문 및 현장에서 대조하세요.
- 부속건물 지붕. 공부상 스레이트지붕과 현황상 스레이트 위 함석지붕의 차이를 확인하고, 수선·철거 비용 가능성을 검토하세요.
- 시세 현장조사. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 인근 단독주택과 토지의 실제 매매 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 도로·접근 조건. 토지대장상 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 도로 폭, 차량 진입, 주차 가능 여부와 건축·재건축 활용성을 확인하세요.
- 가압류 말소 기록. 현대카드 가압류는 2023.11.01. 말소됐으나 배당추정표에는 채권액이 함께 나타납니다. 등기부와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조하세요.
- 세금·체납. 당해세·최우선변제·공과금 및 건물 관련 체납 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 현장형”
이 물건은 2023.06.30. 장영주 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리가 매각으로 소멸해, 계산상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 권리가 단순하다고 물건 전체가 쉬운 것은 아닙니다. 단독주택과 토지, 제시외 건물을 일괄매각하는 사건이고, 임대관계가 미상이며 부속건물의 지붕 현황에도 차이가 있습니다.
최저가는 43,925,000원으로 감정가의 56%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서 이를 곧바로 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 이미 두 차례 유찰됐다는 점과 노후 단독주택 밀집지역의 환금성, 토지의 도로접면, 건물 보수비를 함께 반영해야 합니다. 결론은 등기 권리는 합격, 점유·현장·가격은 확인 후 판단입니다.