광주지방법원 2025타경52332. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 607호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 감정가 7,000만원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 3,920만원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 56%이고 최근 12개월 실거래 평균의 69.6%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 구경화 씨는 2021년 6월 3일 전입·점유를 시작했고, 2021년 6월 8일 확정일자를 받았습니다. 경매상 기준권리로 제시된 2025년 8월 29일 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 8,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제213동 제6층 제607호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 6층 |
| 소유자 | 권영훈 (2023.04.06. 매매, 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
과거 국민은행 근저당권은 2012년 6월 15일, 하나은행 근저당권은 2021년 6월 4일 각각 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 근저당권이 아니라 임차인입니다. 구경화 씨는 2021년 6월 3일 전입·점유했고, 2021년 6월 8일 확정일자를 취득한 뒤 2023년 6월 13일 보증금 8,000만원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
경매상 기준권리로 제시된 순천세무서 압류일은 2025년 8월 29일입니다. 이 압류는 2026년 1월 27일 해제됐지만, 임차인의 전입·점유가 그보다 약 4년 앞선다는 사실은 달라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 구경화 전유부분 건물 전부 · 주거 | 전입·점유 2021.06.03 확정일자 2021.06.08 임차권등기 2023.06.13 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 41,905,600원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차에서 법원에 내는 매각대금은 39,200,000원이지만, 임차인에게 남는 보증금 41,905,600원을 함께 부담해야 합니다. 따라서 실질취득은 아래와 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 39,200,000원 | 41,905,600원 | 81,105,600원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 27,440,000원 | 53,453,920원 | 80,893,920원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 19,208,000원 | 61,537,744원 | 80,745,744원 |
낙찰가가 3,920만원에서 2,744만원, 1,920만원으로 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 집행비용 추정 차이만 남을 뿐 총부담은 계속 약 8,000만원대입니다. 따라서 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어주는 일반 경매 구조가 아닙니다.
같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원이고, 최신 거래는 62,500,000원입니다. 실질취득 81,105,600원은 최근 평균보다 24,788,934원 높고, 최신 거래보다도 18,605,600원 높습니다. 최근 거래 최고가 70,200,000원과 비교해도 10,905,600원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 구경화 보증금 | 80,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 국민은행 근저당 등기 이력 | 59,623,200,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 근저당 등기 이력 | 51,600,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차인은 보증금 80,000,000원 중 38,094,400원만 배당받고, 미배당액 41,905,600원은 매수인이 인수합니다. 국민은행 근저당권은 2012.06.15, 하나은행 근저당권은 2021.06.04 말소등기가 확인됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 59.79㎡ 아파트로, 철근콘크리트구조 24층 건물 중 6층 607호입니다. 일반 급배수·위생·소방·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 중진초등학교 남서측 인근이며 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린상가와 학교가 혼재한 주거지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 단지. 성호2차 201~205동은 1,773세대, 2003년 11월 7일 준공 단지입니다. 동일 면적에서 2025년 12월부터 2026년 4월까지 12건의 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역의 아파트 부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 환금성. 대단지이고 최근 거래 표본은 존재하지만 거래가격이 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분산돼 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담을 계산. 현재 회차 기준 실질취득은 81,105,600원입니다. 입찰표의 금액만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 정산 방식 확인. 구경화 씨의 예상 배당액과 잔존 보증금, 명도·인도 조건을 매각물건명세서와 배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 80,893,920원, 4회 유찰 시 80,745,744원으로 총부담 감소 폭이 매우 작습니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최고 거래 70,200,000원보다 실질취득이 모두 높습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어 현재 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 관리사무소와 집행법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,920만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 7,000만원에서 두 번 유찰돼 최저가가 3,920만원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 8,000만원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매수인은 배당되지 않은 41,905,600원을 추가로 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 81,105,600원이며 최근 실거래 평균의 144.0%, 최신 거래의 129.8%입니다.
추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 8,000만원대에 머뭅니다. 최근 거래 최고가 70,200,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 보고 접근할 대상이 아니라, 임차보증금 인수 후 총취득액이 시세를 초과하는지를 먼저 확인해야 하는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 가격 메리트는 없습니다.
