39,200,000원
144.0%
광주지방법원 2025타경52338. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 16층 1602호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 감정가 7,000만원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 3,920만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰률만 보면 안 되는 임차보증금 인수형입니다. 임차권자 이욱선은 2021.08.30. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.08.30. 보증금 8,000만원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 미배당액을 인수한다고 적혀 있습니다.
등기부에 등장하는 국민은행·신한은행·삼성화재 근저당은 각각 이후 등기에서 말소됐습니다. 국민은행 근저당은 2012.06.15., 신한은행 근저당은 2015.04.30., 삼성화재 근저당은 2021.01.08. 해지·말소됐습니다. 따라서 과거의 거액 채권최고액을 현재 매수인이 떠안는 구조는 아니지만, 그 자리를 대신해 2021년부터 효력을 갖춘 임차보증금이 핵심 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제213동 제16층 제1602호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 16층 |
| 소유자 | 권영훈 (2021.01.08. 소유권이전, 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 262,470원 (2025.12.02. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 임차권 인수는 남는다
초기 국민은행 근저당의 채권최고액은 공동담보 전체를 대상으로 한 59,623,200,000원이었지만, 2008.08.20. 채권최고액이 25,350,000원으로 변경되고 공동담보에서 해제된 뒤 2012.06.15. 말소됐습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 57,600,000원과 삼성화재 근저당 56,280,000원도 각각 2015년과 2021년에 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이욱선 전유부분 건물의 전부 | 2021.08.30. 2021.08.30. | 80,000,000원 | 2023.08.30. | 인수형 | 확정일자 有 | 미배당액 승계 |
| 정윤철 현황조사·매각물건명세서 | 2024.08.27. 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고자는 없으므로, 자료상 실제 임차인은 2명입니다. 이욱선의 8,000만원 보증금 외에 정윤철은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력이 없다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 알려진 8,000만원 인수 문제를 해결하더라도 정윤철 관련 위험이 별도로 남을 수 있습니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 8,000만원대
| 현재 최저매각가 | 39,200,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,105,600원 |
| 보증금 배당 가능액* | 38,094,400원 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 미배당 인수액* | 41,905,600원 |
| 매수인 실질취득* | 81,105,600원 |
계산: 매각대금 39,200,000원에서 집행비용 1,105,600원을 제외하면 보증금에 충당할 수 있는 금액은 38,094,400원입니다. 보증금 80,000,000원 중 남는 41,905,600원을 매수인이 인수하면, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 81,105,600원입니다. 집행비용 때문에 보증금 8,000만원보다 약간 높은 수준으로 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
성호2차 201~205동 전용 59.79㎡의 최근 12건 실거래입니다. 전체 표본 평균과 최근 12개월 평균은 모두 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04.의 62,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 39,200,000원만 비교하면 최근 평균의 69.6%라 싸 보입니다. 하지만 실제 부담액 81,105,600원으로 비교하면 최근 평균의 144.0%, 최신 거래 62,500,000원의 129.8%입니다. 최근 12건 최고가 70,200,000원보다도 10,905,600원 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 30% 싸다”고 평가하는 것은 인수액을 제외한 잘못된 비교입니다.
⑤ 예상배당과 인수 (매각가 39,200,000원 가정)
| 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 | - |
| 1. 임차권자 · 이욱선 | 80,000,000원 | 38,094,400원* | 41,905,600원* |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
* 매각물건명세서의 “임차보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수” 문구와 등기부상 과거 근저당 말소 흐름을 반영한 계산입니다. 정윤철의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요하며 위 인수액에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 서남측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 성호2차 201~205동은 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 16층으로, 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·남측 왕복 8차로, 북측·북동측·동측 왕복 4차로 도로에 접하며 여러 방향에서 단지 진입이 가능합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회이고 확인된 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 예상 총부담은 39,200,000원이 아니라 81,105,600원입니다.
- 임차권 인수 원문 확인. 이욱선의 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서의 미배당 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 정윤철 계약관계 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 별도의 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 배당액 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 이욱선의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기자와 현황조사상 전입자의 관계, 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.12.02. 기준 262,470원이며 매각 시점까지의 추가 체납액과 공용부분 부담을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원입니다. 알려진 인수액만 반영해도 이 범위를 크게 넘어섭니다.
맺으며 — “3,920만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저가는 3,920만원이지만, 매각물건명세서상 인수 대상인 이욱선의 보증금 8,000만원을 함께 계산해야 합니다. 현재 회차에서 보증금에 38,094,400원이 배당된다고 보아도 미배당 인수액은 41,905,600원, 실질취득은 81,105,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 24,788,934원, 최신 거래보다 18,605,600원 높습니다.
여기에 정윤철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수 위험도 남아 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 가격 메리트가 아니라, 낮아진 낙찰대금이 임차보증금 인수액으로 전환되는 구조를 가릴 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 임차관계도 완전히 닫히지 않은 고위험 물건입니다.