광주지방법원 2025타경52344. 광양시 중동 금광1차아파트 112동 13층 1301호, 전용 59.995㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 오래 남아 보이는 1998년 한국주택은행 근저당이 아닙니다. 해당 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2009.12.30. 해지로 말소됐습니다. 2009년에 설정된 우리은행 근저당들도 각각 2020.04.02.와 2021.01.20. 말소됐습니다.
따라서 2021년 임차인이 전입·점유를 시작할 당시에는 그보다 앞선 유효 담보권이 확인되지 않습니다. 김기덕 씨는 임대차계약일 2021.03.05., 확정일자 2021.03.08., 전입 및 점유개시일 2021.03.29.이며, 2023.04.25. 보증금 106,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 등기된 2025.11.25. 강제경매개시결정보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 112동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 공영로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.995㎡ · 23층 건물 내 13층 · 남향·계단식 |
| 소유자 | 권우영 (2021.03.15. 소유권이전, 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (2회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 1998년 근저당에 속으면 안 된다
주택임차권등기는 2023.04.25. 접수됐지만 대항력의 순위를 그날부터 새로 계산하는 것이 아닙니다. 등기 내용에는 임대차계약일, 확정일자, 주민등록일자와 점유개시일자가 함께 기록돼 있습니다. 임차인은 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받되, 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기덕 | 전유부분의 건물 전부 주거·임차권등기 | 106,000,000원 | 2021.03.29 | 2021.03.08 | 2023.04.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 건이 아니므로, 실제 임차인은 김기덕 1명입니다. 인수판정의 기준이 되는 임차보증금은 106,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
금광아파트 전용 60㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 76,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 86,000,000원입니다. 거래 범위는 59,000,000원~90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 76,500,000원 |
최저가 62,300,000원만 보면 최근 12개월 평균의 81.4%이므로 할인처럼 보입니다. 그러나 실질취득 107,521,400원은 최근 평균보다 31,021,400원 높고, 최신 거래 86,000,000원보다도 21,521,400원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 140.6%, 최신 거래의 125.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 권리금액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 | 0원 |
| 1. 선순위 임차인 · 김기덕 | 106,000,000원 | 60,778,600원 | 45,221,400원 |
| 실질취득 합계 | - | 낙찰가 62,300,000원 | 107,521,400원 |
실질취득 합계는 낙찰가 62,300,000원과 임차보증금 미배당 예상액 45,221,400원을 합산한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인이 발생하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 45,221,400원 | 107,521,400원 |
| 3회 유찰 시 56% | 49,840,000원 | 48,542,880원 | 57,457,120원 | 107,297,120원 |
| 4회 유찰 시 45% | 39,872,000원 | 38,754,304원 | 67,245,696원 | 107,117,696원 |
3회, 4회 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어나 실질취득은 계속 약 107,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광양중동중학교 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·상가·공공시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 자유롭고 가로망이 정비돼 있습니다. 대중교통수단이 운행되는 시가지로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 내 13층 1301호로, 남향·계단식입니다. 도시가스 보일러·승강기·소화전·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측·남측·북측은 왕복 4~5차로 중로에 접하고, 서측은 광대로에 접합니다. 남측과 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역과 관련된 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
- 환금성. 1,110세대, 1998.09.01. 준공 단지입니다. 최근 실거래는 59,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1998년 근저당 말소 확인. 한국주택은행 근저당과 국민은행 이전등기는 2009.12.30. 해지로 말소된 권리입니다. 말소 전 등기만 보고 임차인이 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인의 전입·점유 원본 대조. 임대차계약일 2021.03.05., 확정일자 2021.03.08., 전입·점유 2021.03.29. 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 보증금 미배당액 계산. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 45,221,400원입니다. 세금·집행비용 등 배당 변동 시 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 응찰가가 내려가도 총비용 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 107,297,120원, 4회 유찰 시 107,117,696원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 명도 협의. 임차권등기가 존재하므로 보증금 정산과 인도 시점이 연결될 수 있습니다. 낙찰대금 외 인수자금과 명도 절차를 함께 준비해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균은 76,500,000원, 최신 거래는 86,000,000원입니다. 실질취득이 이 범위를 초과하는 구조인지 반드시 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 사건은 최저매각가 62,300,000원이라는 숫자만 보면 최근 시세보다 저렴해 보입니다. 그러나 권리 순서를 다시 세우면 결론이 달라집니다. 1998년 근저당은 이미 말소됐고, 2021년 전입·점유한 김기덕 씨가 2025년 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 임차인입니다.
현재 회차에서 예상되는 보증금 미배당액은 45,221,400원이며, 낙찰가와 합산한 실질취득은 107,521,400원입니다. 최근 12개월 평균 76,500,000원의 140.6%, 최신 거래 86,000,000원의 125.0%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낮아진 낙찰가만큼 인수 보증금이 늘어 총비용은 약 107,000,000원에 머뭅니다.
최저가는 할인, 권리까지 합친 총비용은 시세 초과. 이 물건의 핵심은 몇 회 유찰됐는지가 아니라, 선순위 임차보증금이 전액 회수되는지 여부입니다. 현재 자료 기준으로는 권리위험과 가격부담이 모두 큰 대항력 인수형 사건입니다.