광주지방법원 2025타경52360. 여수시 돌산읍 평사리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지 1253-20과 1253-21, 제시외 건물과 수목, 건물에 부착된 태양광전기 발전시설까지 매각 대상에 포함됩니다.
표면적으로는 감정가 722,299,000원에서 2회 유찰돼 404,487,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 장제숙의 전입신고일은 2017.04.06.로 말소기준권리인 2017.11.02. 구봉새마을금고 근저당보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액은 가능·미상 상태로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1253-20, 1253-21 · 전라남도 여수시 돌산읍 계동로 539-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 지목 대 · 435.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤석용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 722,299,000원 / 404,487,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구봉새마을금고 / 177,840,665원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
건물 등기상 2016.10.21. 여천농업협동조합 근저당권과 2016.12.27. 이인형 가압류는 각각 2017.11.03.과 2017.11.08. 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2017.11.02. 설정된 구봉새마을금고 근저당권 240,000,000원이며, 이후의 경매개시결정과 2026.02.20. 가압류 8,300,931원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장제숙 | 2017.04.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미배당 보증금 인수 가능 |
장제숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 7개월 빠르지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%는 ‘명목 할인’
현재 최저매각가는 404,487,000원으로 감정가 722,299,000원의 56%입니다. 다만 동일·유사 단독주택의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 농경지·단독주택·펜션이 섞인 해안 주변 임야지대의 개별주택은 토지 형상, 조망, 접근성, 증축 상태와 부속시설에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 404,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,444,870원 |
| 2. 근저당 · 여천농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이인형 | 103,300,000원 | 103,300,000원 |
| 4. 근저당 · 구봉새마을금고 | 240,000,000원 | 114,742,130원 |
| 5. 가압류 · 구봉 새마을금고 | 8,300,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 531,600,931원 중 예상배당은 398,042,130원, 미배당은 133,558,801원입니다. 신청채권자 구봉새마을금고의 청구액 177,840,665원에 대한 예상배당은 114,742,130원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 임차보증금의 매수인 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 공부와 현황의 차이
- 건물 면적. 공부상 면적은 194.96㎡이나 증축돼 일반건축물대장상 현황 면적은 272.96㎡입니다.
- 지붕 구조. 공부상 슬래브지붕이지만 현황은 아스팔트슁글지붕입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물과 수목, 건물에 부착된 태양광전기 발전시설은 매각에 포함됩니다.
- 평가 제외. 이동설치 가능한 저온저장고는 평가에서 제외됐습니다.
- 토지. 435.0㎡의 대지로 계획관리지역, 완경사·자루형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함되고 임업용산지·농림지역에 접합니다.
- 개별공시지가. 59,400원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 돌산읍 평사리 ‘무슬목마을’ 남측 인근으로, 농경지·단독주택·펜션 등이 소재하는 해안 주변 임야지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 환경. 주변 환경은 보통으로 평가됐으며 일반적인 급배수·위생·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 아파트처럼 규격화된 비교가 어려운 단독주택·토지 일괄매각 물건으로, 증축 상태와 토지 규제, 임차인 문제가 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 장제숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해 최대 인수액을 산정해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 단독주택 전체인지 일부인지 임차 부분이 특정되지 않았으므로 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 등기 대조. 건물에서 말소된 여천농업협동조합 근저당과 이인형 가압류가 일괄매각 배당표에는 반영돼 있으므로 토지 2필지의 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 증축 적법성 확인. 공부상 194.96㎡와 현황 272.96㎡의 차이, 지붕 구조 변경과 건축물대장 상태를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 제외 물건 구분. 저온저장고는 평가 제외, 태양광 발전시설과 제시외 건물·수목은 포함이므로 경계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 개별주택 거래, 토지가격, 건물 잔존가치와 보수비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 및 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 보증금 한 장이 중요하다”
이 사건은 감정가 722,299,000원에서 최저가 404,487,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 장제숙의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있어 실질취득금액은 404,487,000원에서 끝나지 않습니다.
여기에 건물 면적이 공부상 194.96㎡에서 현황 272.96㎡로 늘어나 있고, 토지 2필지와 제시외 건물, 수목, 태양광시설을 묶어 매각하는 비규격 물건입니다. 건물 등기와 일괄매각 배당표 사이의 선순위 채권 처리도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금과 토지 등기, 증축 상태가 확인되기 전에는 최저가 56%를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 안전합니다.