광주지방법원 2025타경52382. 순천시 해룡면 신대리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주택은 단독주택으로 이용 중이고 토지는 866㎡의 대지입니다. 다만 경매개시결정은 공유자 김용수의 지분에 내려졌고, 김용수의 소유지분은 15분의 2입니다. 낙찰자는 건물과 토지 전부의 단독 소유권이 아니라 다른 공유자들과 함께하는 공유지분을 취득하게 됩니다.
특별매각조건에는 지분매각과 함께 공유자의 우선매수신고는 1회에 한한다는 내용이 기재돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수신고 가능성을 함께 고려해야 합니다. 제시외 건물도 매각에 포함되지만, 점유관계와 공유물 이용방법, 향후 협의 또는 분할 가능성까지 확인하지 않고 최저가만 비교하는 접근은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 신대리 31 · 전라남도 순천시 해룡면 큰산두길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 김용수 지분 15분의 2 지분매각 |
| 토지 | 대 866㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 장선희 15분의 3 · 김명숙, 김명희, 김용수, 김현수, 김혜경, 김혜정 각 15분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 40,351,000원 / 28,246,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 34,075,559원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 지분과 점유가 핵심
등기상 종전 말소기준으로 제시된 권리는 1992.06.09 설정된 해룡농업협동조합의 근저당권 20,000,000원입니다. 이후 김용수 지분에 강제경매개시결정, 주식회사제니스자산관리대부의 가압류, 순천시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
김혜정 지분의 가압류와 김명희 지분의 국세 압류는 경매대상인 김용수 지분이 아닌 다른 공유자 지분에 기재된 권리입니다. 이번 낙찰로 주택 전체의 공유관계가 정리되는 것이 아니므로, 나머지 공유지분의 권리관계와 사용관계는 그대로 별도의 검토 대상입니다.
② 임차인·점유자 — 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 점유·전입자 | 지위 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장선희 | 공유자 15분의 3 | 1974.11.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
장선희는 등기상 15분의 3 지분을 보유한 공유자이면서 1974.11.27 전입한 점유·전입자로 확인됩니다. 전입일은 종전 말소기준권리인 1992.06.09보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 임차보증금의 대항력 있음을 확정하거나, 반대로 공유자이므로 임차보증금이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 28,246,000원으로 감정가 40,351,000원의 70%입니다. 그러나 동일한 공유지분과 점유조건을 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 취득 대상이 전체 부동산이 아닌 15분의 2 지분이고, 보증금 인수 가능성도 미상입니다.
예상배당표 (매각가 28,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 908,428원 |
| 1. 근저당 · 해룡농업협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주식회사대한채권관리대부 | 34,075,559원 | 7,337,572원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제니스자산관리대부 | 31,024,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국에셋채권대부 주식회사 | 25,036,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 110,136,868원 중 27,337,572원이 배당되고, 82,799,296원이 미배당되는 계산입니다. 장선희의 보증금·우선변제 관계와 당해세는 확정되지 않았으므로, 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 주위환경. 산두경로당 북측 인근이며 주변은 농가주택과 농경지가 혼재한 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 866㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다. 공시지가는 151,400원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 농촌 단독주택의 일부 공유지분으로, 전체 소유권 물건보다 매수층과 처분 방법이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 김용수의 15분의 2 지분만 취득하는 구조인지 토지·건물별 매각목록과 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 장선희 점유 확인. 공유자 점유인지, 별도 임대차계약과 보증금이 존재하는지, 실제 점유 부분이 어디인지 확인해야 합니다.
- 인수금 산정 보류. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 않아야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2026.04.29 말소된 해룡농업협동조합 근저당권이 배당표에 반영된 이유와 실제 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고의 행사 여부와 특별매각조건을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 공유물 사용·처분. 낙찰 후 다른 공유자들과의 사용 협의, 점유 회복, 공유물분할 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·구조·사용자와 토지 및 건물 지분의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%보다 지분과 인수액이 먼저다”
이 사건의 핵심은 28,246,000원이라는 최저가가 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 단독주택과 토지 전체가 아니라 김용수의 15분의 2 지분이고, 공유자 장선희는 말소기준보다 이른 1974.11.27 전입자로 확인되지만 보증금과 임대차관계는 미상입니다. 따라서 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
여기에 공유자 우선매수신고, 제시외 건물, 다른 공유자 지분의 압류·가압류, 2026.04.29 말소된 근저당권과 예상배당 간 확인사항이 겹칩니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수 기회로 평가하기보다는, 점유·보증금·매각지분·우선매수·배당대상을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 지분경매입니다.
