광주지방법원 2025타경52390. 여수시 고소동 한신아파트 103동 2층 207호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 142,800,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 정미라·정민정으로 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2025.06.13. 상속을 원인으로 2025.11.27. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 오래된 등기들이 실제로 살아 있는지를 구분하는 것입니다. 이 물건에는 2000년 이후 여러 근저당권과 전세권이 등장하지만, 2016년 광주은행 근저당이 설정되기 전까지 모두 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2016.01.29. 광주은행 근저당이며, 이후의 정종효 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52390 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 고소동 42 한신아파트 103동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 2층 |
| 단지 | 한신 · 433세대 · 1999.02.05. 준공 |
| 소유자 | 정미라 2분의 1 · 정민정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2016.01.29. 근저당권 · 주식회사광주은행 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 신청채권액 | 433,993,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 미납관리비 | 823,000원 (2025.12.15. 기준) |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 모두 말소됐다
2017.07.05. 박정숙의 50,000,000원 가압류도 2018.07.16. 해제됐습니다. 현재 후순위로 확인되는 정종효의 338,666,667원 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 후순위 채권의 미배당분을 매수인이 개인적으로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤다영 | 2020.06.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤다영의 전입일은 2020.06.19.로 말소기준인 2016.01.29.보다 늦습니다. 따라서 전입 사실만으로 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성은 미상이나, 후순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균보다 낮다
한신아파트 전용 84.93㎡ 동일 면적의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 181,583,333원, 최근 12개월 7건 평균은 183,428,571원이며, 최신 거래는 2026.04. 2층 164,000,000원입니다. 최저매각가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.9%, 전체 평균의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 84.93㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.01 | 84.93㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 181,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 7건 | 183,428,571원 |
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 2.5%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 같은 면적 거래가 128,000,000원부터 245,000,000원까지 넓게 분포하고, 이 물건과 동일한 2층의 최신 거래가 164,000,000원인 점을 고려하면 평균값 하나만으로 응찰가를 정하기보다 내부 상태와 향, 수리비를 함께 반영해야 합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,000,000원 | 49,200,800원 |
| 을구 6번 전세권 · 롯데쇼핑주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 전세권 · 롯데쇼핑주식회사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 전세권 · 주식회사케이티 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 진남새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 진남새마을금고 | 12,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박정숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 정종효 | 338,666,667원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 1,288,466,667원, 채권자 배당액은 140,000,800원, 미배당액은 1,148,465,867원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 1,148,465,867원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 1,190,705,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,220,154,163원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 인수형 사건이 아니므로, 이 물건의 실질취득 기준액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 한신아파트는 433세대이며 1999.02.05. 준공됐습니다. 대상 면적은 전용 84.93㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 토지면적은 17,695㎡입니다. 완경사의 부정형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·시가지경관지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 아파트단지 동측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 공시지가. 489,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 재확인. 오래된 근저당·전세권의 말소 표시와 2016.01.29. 광주은행 근저당의 현재 효력을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 임차인 확인. 윤다영의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 현황조사서 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 감정서 특정. ‘창고 이용’ 및 다른 지역 설명이 대상 아파트와 혼재돼 있으므로 감정평가서의 일련번호와 물건목록을 확인하세요.
- 시세 보정. 동일 면적 거래가 128,000,000원부터 245,000,000원까지 넓습니다. 2층·향·내부 상태·수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 미납관리비. 2025.12.15. 기준 823,000원의 체납 내역과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13.로 기재돼 있으므로 입찰 전 법원 공고에서 진행 결과와 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘서류 특정’이 승부처
이 물건은 등기 흐름을 현재 효력 기준으로 정리하면 비교적 명확합니다. 과거의 근저당과 전세권은 모두 말소됐고, 2016.01.29. 광주은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 윤다영도 말소기준 이후 전입한 후순위 점유자이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 142,800,000원이 최근 12개월 평균 183,428,571원의 77.9%이며 최신 2층 거래 164,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 편차가 크고 감정요항 일부가 대상 아파트와 맞지 않는 정황이 있어, 현장 상태와 감정서 물건 특정이 확인되기 전에는 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격은 경쟁력 있음, 감정서 원본 대조는 필수입니다.