광주지방법원 2025타경52401. 순천시 조례동 시대아파트 105동 1층 105호, 전용 36.368㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 55,000,000원이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 조호성은 2021.09.29. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.10.21. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.04.13. 고세정 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차보증금은 73,000,000원으로 최저가 55,000,000원을 초과합니다. 신건 가격으로 매각되면 집행비용 1,390,000원을 먼저 제하고 임차인에게 53,610,000원이 배당되며, 남은 19,390,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 74,390,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 73,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 제105동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.368㎡ · 철근콘크리트조 17층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 윤애경 (2021.08.31. 매매, 거래가액 51,719,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조호성 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
1993년 한국주택은행 근저당은 변경을 거친 뒤 2019.10.02. 말소됐고, 2019년 여수수산업협동조합 근저당도 2021.09.30. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.13. 고세정 근저당 19,900,000원입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 선행 전입·점유로 취득한 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호성 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 73,000,000원 | 전입·점유 2021.10.21. 확정일자 2021.09.29. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 아님 |
조호성은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 회수는 불가능합니다. 신건 가정 배당액은 53,610,000원이고 부족분은 19,390,000원입니다. 이 부족분은 낙찰자가 부담합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 7,439만원으로 봐야 한다
시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25. 준공 단지입니다. 전용 36.37㎡·37.39㎡대 최근 거래 12건의 평균은 50,691,666원입니다. 최저가 55,000,000원만 보더라도 최근 평균의 108.5%로 이미 평균 시세 이상입니다. 여기에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 74,390,000원은 최근 평균의 146.8%, 최신 거래 73,000,000원의 101.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최근 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원입니다. 대상 물건은 1층이고, 같은 면적대 1층 최신 거래는 50,000,000원입니다. 그런데 실질취득은 74,390,000원으로 전체 최근 거래 최고액 73,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가 55,000,000원을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 조호성 보증금 | 73,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 30,408,000,000원 | 0원 |
| 3. 여수수산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 고세정 근저당 | 19,900,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 조호성 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족액은 19,390,000원이며 매수인 인수로 산정됩니다. 한국주택은행과 여수수산업협동조합 근저당은 등기부상 후속 말소등기가 확인되므로 현행 권리관계는 원본 등기사항전부증명서의 말소 표시를 기준으로 다시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
매각물건명세서에는 전세사기피해자의 우선매수권과 관련한 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사하면 외부 응찰자가 최고가를 제시하더라도 동일 가격으로 우선매수할 수 있어, 일반 응찰자 관점에서는 닫힌 경매에 가까운 낙찰 제한이 생깁니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 NC백화점 순천점 서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 1층이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25. 준공 단지입니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 완경사 아파트 부지이며 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 중심으로 자연녹지지역·근린공원·도로·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 포함됩니다.
- 상태. 감정자료상 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 신건 기준 총부담은 74,390,000원입니다. 입찰가만 보고 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 보증금 원본 검증. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 지급 영수증, 전입세대확인서와 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 같은 조호성입니다. 경매신청 채권의 원인과 임대차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 매각기일 직전까지 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사서·현장방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 등기 말소 대조. 과거 한국주택은행·여수수산업협동조합 근저당의 말소 여부를 최신 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인 미배당액과 인수금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “5,500만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 55,000,000원이지만 실제 매수인의 부담은 74,390,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총취득액은 73,000,000원 부근에 고정됩니다.
최근 12개월 평균 거래가는 50,691,666원이고 최신 거래는 73,000,000원입니다. 실질취득은 두 기준을 모두 웃돌며, 대상 물건은 1층입니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 외부 응찰자는 가격을 감수하더라도 최종 낙찰이 제한될 수 있습니다. 가격 메리트 없음, 보증금 인수 위험 큼, 외부 낙찰 제한 존재. 권리와 가격을 함께 보면 일반 응찰자에게는 보수적으로 접근해야 할 D등급 물건입니다.
