광주지방법원 2025타경52456. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 12층 1211호, 전유면적 59.79㎡의 남향·복도식 아파트입니다. 이 사건은 임차인 임진영이 보증금 73,500,000원을 청구하며 신청한 강제경매입니다. 임진영은 2019.06.17. 전입·점유했고, 최초 보증금 70,000,000원에 대해 2019.06.04. 확정일자를 받았습니다. 이후 2021.05.14. 보증금이 3,500,000원 증액됐고, 증액분 확정일자는 2021.06.17.입니다.
말소기준권리는 2021.11.12. 설정된 천호컨설팅주식회사 근저당권입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2025.11.03. 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 미배당액을 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 12층 1211호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.79㎡ · 24층 중 12층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사더베스트아이 (2019.06.03. 소유권이전, 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 38,640,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임진영 / 73,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2006년 국민은행 근저당권은 2012.06.15. 해지로 말소됐으므로 현재의 인수권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2021.11.12. 천호컨설팅주식회사 근저당권이며, 이후의 압류, 가압류, 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 임진영이 2019.06.17. 이미 전입·점유해 취득한 대항력은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 소멸하더라도 보증금 미배당액에 대한 매수인 인수책임은 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임진영 전유부분 건물 전부 · 주거 | 전입·점유 2019.06.17. 확정일자 2019.06.04. 임차권등기 2025.11.03. | 73,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
동일 전용면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 45,000,000원~70,200,000원, 평균 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 16층의 62,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 38,640,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.6%이지만, 이는 매수인이 실제로 부담할 금액이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 74,595,520원은 최근 평균보다 18,278,854원 높고, 최신 거래보다도 12,095,520원 높습니다. 감정가 69,000,000원보다도 실질취득이 커지는 구조입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,640,000원 | 35,955,520원 | 74,595,520원 |
| 3회 유찰 시 | 27,048,000원 | 47,338,864원 | 74,386,864원 |
| 4회 유찰 시 | 18,933,600원 | 55,307,205원 | 74,240,805원 |
낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담은 약 74,240,805원~74,595,520원에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,095,520원 |
| 1. 임차인 임진영 보증금 | 73,500,000원 | 37,544,480원 |
| 2. 천호컨설팅주식회사 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 오케이저축은행 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 임진영 강제경매 청구 | 73,500,000원 | 0원 |
| 5. 드림저축은행 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 차감한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 우선하는 세금이 확인되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 35,955,520원보다 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원과 학교가 자리한 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트의 12층입니다. 위생·급배수·난방· 승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 평지의 유사 사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 698,300원/㎡이고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래성. 2003.11.07. 준공, 1,773세대 규모이며 동일 전용면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 45,000,000원에서 70,200,000원까지 넓게 분포합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 38,640,000원이 아니라 인수액을 합친 74,595,520원을 최근 평균 56,316,666원 및 최신 거래 62,500,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 최초 계약·연장계약, 70,000,000원 및 증액분 3,500,000원의 실제 지급자료, 전입세대확인서와 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 임진영의 임대차 경위, 소유자와의 관계, 강제경매 집행권원과 보증금 반환채권의 성립 과정을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 달성군 압류 2건과 국세 압류 1건의 법정기일·당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어 실질취득은 74,386,864원·74,240,805원 수준입니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 명도·관리비 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 여부, 인도 조건과 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “38,640,000원짜리 경매가 아니다”
이 사건의 표면 가격은 2회 유찰된 38,640,000원이지만, 실질은 다릅니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 73,500,000원이고, 현재 예상 배당으로 충족되지 않는 35,955,520원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 실질취득은 74,595,520원으로 최근 12개월 평균보다 32.5%, 최신 거래보다 19.4% 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 74,000,000원대에 고정됩니다. 여기에 우선하는 조세가 확인되면 임차인 배당 감소로 인수액이 더 늘 수 있습니다. 최저가 착시는 강하지만 가격 메리트는 없고, 권리 확인 난도도 높은 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 진정성·배당액·최종 인수액입니다.
