광주지방법원 2025타경52469. 순천시 조례동 대림아파트 101동 3층 302호입니다. 감정가는 132,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 92,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 최지성의 전입일은 2021.12.08로 말소기준 압류일인 2023.08.10보다 빠르고, 확정일자 2021.11.17과 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 임차보증금입니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 90,336,800원이고, 보증금 135,000,000원 중 부족분 44,663,200원이 남습니다. 이를 최저가 92,400,000원에 더하면 매수인의 실질취득 부담은 137,063,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 총부담은 보증금 135,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 851 대림아파트 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 3층 302호 |
| 실거래 비교면적 | 73.22㎡ · 동일면적 거래 비교 |
| 소유자 | 함태만 (2020.07.02. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최지성 / 142,404,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.08.10. 광산세무서장의 압류입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·농업협동조합중앙회·광주은행·순천농업협동조합·삼성생명보험·농협은행·순천신용협동조합· 김정의 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 핵심은 과거 근저당이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인 최지성입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최지성 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.08 / 2021.11.17 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 최지성 본인의 임차권 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2025.03.28이고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금에서 전액 배당되지 않는 부분은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 44,663,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 71,884,241원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 90,938,969원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만 임차인 배당액도 감소해 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 92,400,000원, 64,679,999원, 45,275,999원이라는 표면 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가도 보증금 135,000,000원 부근의 경제적 부담이 유지되는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상
대림1은 479세대, 1992.05.28. 준공 아파트입니다. 동일면적 73.22㎡의 최근 거래 12건은 100,000,000원부터 149,000,000원 사이이고 전체 평균은 123,916,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.22㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 73.22㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2025.02 | 73.22㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 73.22㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2024.09 | 73.22㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2024.06 | 73.22㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2024.03 | 73.22㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 73.22㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2023.02 | 73.22㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 73.22㎡ | 15 | 149,000,000원 |
| 2022.07 | 73.22㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 73.22㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.22㎡ | 2건 | 123,000,000원 |
표면 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 75.1%입니다. 그러나 실제 비교 대상은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 137,063,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 123,000,000원뿐 아니라 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -0.9%로 하락 방향이므로, 전체 평균 123,916,666원이나 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 최지성 보증금 | 135,000,000원 | 90,336,800원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 44,663,200원 | 0원 |
| 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,580,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사우리카드 | 19,514,338원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금 전액이 배당되지 않는 한 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비봉초등학교 남서측 인근의 아파트지대로, 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 302호이며 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 중로 2면에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고, 공시지가는 665,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 479세대 아파트이고 동일면적 거래가 이어졌지만, 최신 거래는 110,000,000원이며 최근 가격 추세는 -0.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 137,063,200원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 내려가지만 인수액이 71,884,241원·90,938,969원으로 증가합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 최지성으로 동일하므로 계약서, 계좌이체, 점유 및 보증금 반환채권 자료를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 변동할 수 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매수인이 인수할 보증금의 지급·변제와 임차권등기 말소 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 123,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해 총부담의 적정성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,240만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 한 번 유찰된 최저가 92,400,000원이 아닙니다. 말소기준 압류보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 135,000,000원입니다. 현재 매각가에서는 임차인이 90,336,800원을 배당받고, 부족한 44,663,200원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가와 합친 부담은 137,063,200원으로 최근 12개월 평균 123,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 웃돕니다.
추가 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제와 국세·지방세 당해세 여부까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 70%의 할인 아파트”가 아니라, 대항력 보증금이 취득비용을 고정하는 고위험 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
