광주지방법원 2025타경52475. 여수 소호동 ‘여수금호어울림오션테라스’ 104동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 감정가는 420,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 294,000,000원입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025년 12월 29일 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 이후 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
표면만 보면 구조가 간단해 보이지만, 이 부동산은 2023년 6월 22일부터 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁재산입니다. 등기에도 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁의 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인하라는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 후순위 가압류 소멸 여부만 확인하고 입찰할 사안이 아니라, 신탁원부와 점유·임대차 관계의 원본 대조가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 제104동 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 구조 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 시세 비교 기준 면적 | 55.9195㎡ · 확인된 실거래 면적과 불일치 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 신탁원부 제2023-100호 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지훈(개명 전 박용규) / 319,647,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 신탁은 원본 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인이 없다고 최종 확정할 단계는 아닙니다. 전입세대열람·현황조사·점유자 확인과 함께 신탁원부상 임대차 권한 및 승인 조항을 대조해야 합니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 70% 할인처럼 보이지만 직접 비교는 어렵다
여수금호어울림오션테라스는 162세대, 2023년 6월 준공 단지입니다. 확인된 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최저가 294,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 420,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 대상 비교 기준 면적은 55.9195㎡인 반면, 확인된 거래 면적은 84.98㎡ 또는 101.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1층 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3층 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1층 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1층 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
전체 4건 평균은 579,310,000원이지만, 2023~2024년의 84.98㎡ 고가 거래가 포함돼 현재 물건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 420,000,000원이지만, 이전 거래 구간보다 33.6% 하락한 추세입니다. 최저가가 최신 거래액의 70%라는 사실은 긍정적이지만, 면적·층·용도 차이가 해소되지 않아 가격 가점을 크게 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,916,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 박지훈 | 319,647,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,000,000원 가정 시 신청채권자도 청구액 전액을 배당받지 못하며, 전체 채권 미배당액은 15,709,884,859원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 점유·임대차 관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 15,709,884,859원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 15,796,850,059원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 15,857,725,699원 |
유찰이 반복돼도 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 매각가가 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당이 커지며 소유자 잔여는 발생하지 않습니다. 이 구조는 배당 부족이 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아니지만, 채무관계와 점유 정리 과정이 원만하지 않을 가능성을 염두에 두고 명도 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 디오션리조트 남서측 인근의 해안 주변 주거지대로, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층으로, 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 지형·도로. 감정평가상 부정형 완경사 연립주택 부지이며 단지 북동측으로 차량진입로가 개설돼 있습니다.
- 공부 차이. 경사면에 위치해 공부상 지하 1층이 남측 접면도로 기준으로는 지상에 노출된 상태입니다. 현장 층수 체감을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역 및 대로3류에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 320,900원/㎡입니다.
- 환금성. 2023년 준공·162세대 단지지만 확인된 거래가 4건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 0.7회, 낙찰률은 0.0%로 가격 검증 자료가 충분하지 않습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 체결 권한을 확인하고 등기사항과 대조하세요.
- 점유·임대차 재조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유자를 함께 확인해야 합니다.
- 면적 일치 시세 확보. 현재 거래 표본은 84.98㎡·101.02㎡로 대상 비교 기준 면적 55.9195㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 매매 및 임대 사례를 별도로 확보하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 33.6% 낮습니다. 전체 평균 579,310,000원을 기준으로 할인율을 계산하지 말고 최신 거래와 현재 매물 호가를 우선 확인하세요.
- 층수 체감 확인. 경사면 때문에 공부상 지하층이 도로 기준 지상에 노출됩니다. 1층 106호의 실제 진입 높이·채광·사생활·조망을 현장에서 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자가 확인될 경우 인도명령·명도 협의 비용을 반영하고, 관리주체에 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 기일 및 원본 대조. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 진행 결과와 변경 여부를 확인하고 등기부·신탁원부·명세서·현황조사 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 먼저 신탁과 비교 가능성을 확인하라”
현재 최저가 294,000,000원은 감정가와 최신 거래 420,000,000원의 70%입니다. 계산상 인수액도 0원이라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 최신 거래는 101.02㎡이고 대상 비교 기준 면적은 55.9195㎡로 일치하지 않으며, 최근 가격 추세도 -33.6%입니다. 여기에 선순위 신탁과 임대관계 미상이 겹쳐 있습니다.
후순위 권리는 소멸하지만, 전체 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 신탁원부와 점유관계를 확인하고 동일 면적의 현재 시세를 확보한 뒤에야 294,000,000원이 실제로 저렴한지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 “등기상 인수 0원, 가격은 조건부, 신탁·점유 확인 전 입찰 보류”입니다.