광주지방법원 2025타경52475. 여수시 소호동 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 105호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가의 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2023년 6월 22일 소유권보존 신탁이 등기됐습니다. 이후 2025년 12월 29일 박지훈 씨의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혔고, 2026년 2월 20일 금호건설 주식회사의 가압류가 뒤따랐습니다.
현재 회차의 최저매각가는 294,000,000원으로 감정가 420,000,000원의 70%입니다. 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 289,084,000원이 신청채권자에게 배당되고, 금호건설 주식회사 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 소호로 267 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지훈(개명 전 박용규) / 319,647,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁 확인은 필수
말소기준은 2025년 12월 29일 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 접수된 금호건설 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70.0%라는 숫자만 믿으면 안 된다
여수금호어울림오션테라스는 162세대, 2023년 6월 1일 준공 단지입니다. 수집된 실거래는 4건이며 전체 평균은 579,310,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 631,120,000원과 635,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 420,000,000원이고, 현재 최저가는 이 금액의 70.0%입니다. 전체 평균 대비로는 50.8%입니다. 다만 시세 검색 목표면적은 55.9195㎡인데 거래 표본은 101.02㎡와 84.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 실질취득액 294,000,000원이 거래 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 박지훈(개명 전 박용규) | 319,647,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,998,968,859원 중 289,084,000원이 배당되고, 미배당액은 15,709,884,859원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 15,709,884,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 15,796,850,059원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 15,857,725,699원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 신청채권자의 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 물건의 가격 판단은 채권자의 미배당 규모가 아니라 신탁관계, 실제 점유 상태, 본건과 면적이 일치하는 거래가격을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 디오션리조트 남서측 인근의 해안주변 주거지대로, 주변에는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층으로, 승강기·소방설비·도시가스·난방설비· 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 차량진입로가 개설돼 있습니다.
- 공부 차이. 경사면에 위치해 공부상 지하 1층이 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태입니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 공시지가 320,900원/㎡이며 가축사육제한구역· 보전관리지역·대로3류와 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-99호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입 여부와 점유 근거를 확인하세요.
- 면적 일치 거래 확인. 현재 수집된 거래는 시세 검색 목표면적 55.9195㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 층 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -33.6%를 반영해 전체 평균 579,310,000원보다 최신 거래 420,000,000원을 우선 참고하세요.
- 매각기일 확인. 기록상 매각기일은 2026.07.13이므로 진행·변경·결과를 법원 기록과 대조하세요.
- 원문 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 현황조사, 매각물건명세서와 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”
배당표만 보면 구조는 명확합니다. 현재 회차 294,000,000원에 낙찰된다고 가정할 때 집행비용 4,916,000원과 신청채권자 배당 289,084,000원으로 매각대금이 모두 소진되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 곧바로 가격 메리트가 큰 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 등기상 신탁재산이므로 신탁원부 확인이 필요하고, 임대관계는 미상이며, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 더구나 해당 거래와 다른 실거래 표본은 시세 검색 목표면적과 일치하지 않습니다. 최근 거래 추세도 -33.6%입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 동일 면적의 거래가격과 실제 점유 상태, 신탁원부를 확인한 뒤에야 294,000,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.